对外资投资地产进行规范和限制的政策出台后，外资进入上海商业地产的脚步仍然没有停止。
2006年7月中旬，国家规范外资准入和管理出台不到一个月，合生创展7月24日即宣布将位于陆家嘴金融贸易区的合生国际大厦100%股权以3亿美元的代价售予Pacific Delta Investments Limited；9月13日马来西亚云顶集团宣布以5.727亿港元价格通过收购富域国际的全部股权而持有位于上海普陀区的长寿商业广场。
直接收购转向曲线投资
“171号”文件提高了外资进入中国房地产市场的“门槛”，该文件规定，外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50%，而此前的标准为40%。影响更大的是，文件规定不准用离岸公司来购买内地物业，而要来华设立外资独资企业或者中外合资企业，这项规定基本上杜绝了外资以直接购买物业的方式进入房市。
中瑞市场研究公司研究员黄平认为，在此背景下，海外资金开始改变进入方式。通过参股、合作开发等曲线形式进入的外资项目增加。如去年8月份，花旗集团注资2000万美元参股上海徐房集团，以共同开发的形式参与徐汇区“建业里”改造工程。同期，深圳金地(集团)股份有限公司与荷兰金融机构ING集团旗下的ING房地产建立战略合作伙伴关系，双方将合作投资金地天津格林世界项目的开发。ING基金将首先投资1.88亿元人民币。
内外因推动逆市而入
外资青睐上海物业的原因是多方面的，黄平认为，从内因看，首先，人民币升值加速，外资进入获利空间加大。对于境外投资者来说，人民币升值具有双重收益：一方面是汇兑收益，另一方面是房地产价格上涨的收益。也就是说，即使在这期间，房地产价格没有上涨，外资也因为人民币升值而获益。而且，随着我国经济的发展和金融改革的不断深入，人民币升值的步伐将进一步加快，升值空间巨大，留给境外投资者的想象空间当然也就十分巨大。
其次，调控降低了预期的不确定性，坚定了境外投资者的投资信心。由于之前大家担心中国房地产市场涨势过快，存在泡沫成分，政策风险很大。但是，经过一年多的探索，政府调控思路进一步明晰，政策不确定性不断降低。
另一方面，调控措施一定程度上挤出了部分泡沫成分，上海房价在经历数月连续下降后，市场又开始回暖。尤其是上海各类高档商业地产项目，随着上海建设国际金融贸易中心战略的快速推进和世博会的召开，未来几年高档商业地产将保持快速增长，高档商业地产的投资价值是吸引外资进入的巨大动力。
再次，国内对房地产开发贷款的审批越来越严格，房地产企业的融资渠道又过于单一，开发商融资难度不断提高，寻求境外资金度过难关的愿望十分迫切。
黄平认为，从外因看，主要受全球流动性过剩的推动。宽松的货币政策使美元的流动性大大增加，再加上全球化推动资本的全球流动，欧洲美元、亚洲美元、石油美元越来越多。有专家指出，去年初以来全球资产价格的普遍上涨与全球流动性过剩关系密切。
全球大量闲置资本在寻求出路，此时，中国的房地产市场尤其是上海房地产市场正好为这些资金提供了投资出路。不过值得警惕的是，全球流动性过剩的输入不是直接投资，不是对房产的自住需求，而是投资需求甚至是投机需求，对房价会起到推波助澜的作用。
