【策划人语】
谈过了土地源头和金融支柱，房地产市场的根本还是房屋的买卖，这事关天下的交易问题。
2006年，房地产交易环节出了不少大政策，所得税、增值税和营业税等税收政策搅动楼市，一二手房的交易秩序也得到了不少的整顿，房地产持有税也在坊间流传。然而，无论是税赋手段还是交易政策，贯彻力度和实际效果仍然值得探讨。随着2007这个调控政策落实年的到来，这些效果迷雾有待冲破，这团乱麻咱还得硬着头皮理下去。
交易环节调控对房地产市场的良性发展意义重大徐汇摄
一手房交易捂盘现象杜绝难
“楼盘还没有拿到预售许可证，现在不能卖。”近日，上海浦东某大型住宅楼盘的五期销售人员告诉记者。记者走进小区，冬日午后阳光下，小区寂静无声，园林景观温馨明媚，8幢住宅楼内外部工程已经全面完工，甚至清理得一尘不染。周边居民告诉记者，五期房源早已竣工并修整完毕，却迟迟不见开盘。
据记者了解，该小区的楼盘销售价格已经从四期的均价5300/平方米一路涨至目前的8300元/平方米。“开发商打算等待附近的大卖场和地铁站建成，再卖出新一轮高价。”一位知情人士称。尽管一些购房者纷纷质疑开发商早已拿到房产证、只想捂盘待沽的行为，但销售人员坚持称房产证还未拿到。还有销售人员告诉记者，开盘时间可能要等到今年5月，均价将超过万元。
去年7月，建设部、国家发改委、工商总局联合发出通知，称将进一步整顿规范房地产交易秩序。其中一项重要内容就是加大对房地产交易环节违法违规行为的整治力度，加强商品房预售许可管理，房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。
“房子建好几个月了，我们无法理解房产证为什么迟迟办不下来。”一位购房者询问，如果是开发商故意拖延办理房产证的时间，这一过程的监管如何落实？
另外，根据建设部等三部委的《通知》内容，进行严格监管的除了捂盘行为外，还包括未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，不得以认购、收取预定款等各种形式变相预售商品房。
《通知》要求，各级房地产管理部门要抓紧建立健全商品房预(销)售合同网上即时备案系统和房地产交易信息公示制度；商品房基本情况、销售进度、权利状态等信息应及时、全面、准确地在网上备案系统和销售现场进行公示。
“虽然目前一、二线城市中多数已经具有网上商品房销售备案系统，但绝大多数中小城市的购房者无法从公开信息渠道了解市场内的商品房销售情况。这也是未来全国房地产交易秩序完善的重要工作内容。”华东某市的一位房地局人士告诉记者。
二手房交易旧洞堵住补新洞
对于二手房交易环节的管理，建设部等三部委也在去年7月发布的整顿规范房地产交易秩序的《通知》中重点提及。《通知》称，对于房地产经纪人利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用，在代理买卖过程中赚取差价等违规行为要依法查处。但是，该政策要求仅是框架性的，并没有出台制度性措施以保障政策的落实。
而今年初，《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》的正式出台，被房地产中介行业称为全面治理经纪人挪用二手房交易款的强有力新政。
《通知》明确，房地产经纪机构和经纪人员不得对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格等交易信息；不得以低价购入(租赁)、高价售出(转租)等方式赚取差价；房地产经纪机构代收代付客户资金时必须通过银行专用账户转账，不得支取现金。
“这意味着所有的二手房交易款在银行有了专门的独立账号，中介和买卖双方均没有权力单独从账号中提款。”上海中原地产的一位金融分析师告诉记者。市场人士还表示，此前大型中介机构已经落实了专款专户的管理办法，新政仅针对中小中介机构有所影响。
不过，关于中介方面的规范管理看似井然有序，但随着房地产交易和金融形势的日趋繁杂，一个新的违规做法正在中介行业流行开来。
“我们可以为用户办理加按揭服务，不需要出具贷款用途，也不需要是从二手房购买目的出发。”有中介人士告诉记者，在房地产中介和银行系统逐步熟络之后，两家合作放贷的做法正流行开来，“一些银行的评估很宽松，甚至可以超额贷款。”
而根据建设部新近发布的《注册房地产估价师管理办法》和《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》，房地产评估环节可能受到严格监管，“还是那句话，政策的关键是落实效果如何。”市场人士称。
交易环节税调控作用仍有待检验
曾经有人把税收视作平抑房地产投资热情的最有效的调控工具之一。然而，即便所得税、增值税、物业税等多种税负已经或即将来袭，税收政策所承载的调控希望能否变成现实，仍有待检验。
所得税：地方执行态度宽松
去年7月，《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》正式下发，对于二手房转让需要缴纳个人所得税作了进一步明确，此税收新政还被专家称为直接导致去年下半年房产交易量下滑的重头政策之一。但根据记者的广泛调研，大量地方城市采用了较宽松的征税审查办法，令售房人更多地满足核定征收的要求，进而调低个人所得税的交纳总额。
举例来说，以房产原值70万元、售价100万元计，房产转让时需要缴纳的个人所得税如果按差额20%计，为6万元；如果按全额1%计，即1万元，以核定税率代替差额税率的好处不言而喻。
而据记者了解，截至目前，华东地区多个城市均采用了核定征收的办法。“想出具原值就出具，不想出具就是不用出具。”此前，当记者向某市地税局人员询问房产原值是否一定需要出具时，该工作人员回答。该人士同时表示，核查房产原值手续繁杂，加上地方政府需要在税收上保证稳定的房地产走势，核定征收已经成为二手房转让时征收个人所得税的主流。
增值税：规避空间不可小觑
同样是国税总局关于房地产市场的一纸税收通知，在今年的房地产市场内引起了前所未有的轩然大波。本月1日，国税总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》正式开始执行。从此，房地产开发企业在进行房地产项目结算时将面临严格的土地增值税清算。
