这条路上海走不通
一位不愿意透露姓名的房产分析师认为，个人集资建房在上海很难走通。“首先是土地瓶颈，你靠什么去拿地？要像温州人那样挂靠开发商拿地，这在处于宏观调控重点的上海楼市，几乎不可能做到；其次建房过程中，涉及到规划、设计、施工等多个方面，上海缺少像温州市市场营销协会那样的组织，也缺少相应的社会环境，无论哪一个环节没处理好，都能使整个建房大计落空；最后，在目前的上海楼市，针对个人集资建房的政策不明。如果没有政府相关部门的介入，这样的操作很容易夭折。”
与此同时，不少房产人士敏感地察觉到，在温州，个人集资建房的成本，是每平方米5300元，而临近地块楼盘的单价，是8000元。“这说明，前阶段上海楼市有关‘公开房屋成本’的讨论，是多么有必要，开发商暴利已是公开的秘密。温州市市场营销协会依靠开发商去拿地，成本价依然如此低，更能证明开发商利润很高。”
专业人士分析，为了避免出现“集资房单价畸低”现象，大型开发商将很有可能对个人集资建房，进行阻击。“阻击的方法很简单，就是抢地。个人集资建房，一般地块很小，金额也不高。而在目前的上海，这样的地块并不多。只要把地抢下来，个人集资建房就巧妇难为无米之炊。”
其实，按照今年上海市土地出让一号公告，最终还是有流拍地块。然而，这并不意味着，上海的个人集资建房组织拿地就容易了。“就算开发商不阻击，还是存在‘集资’‘预售’等政策界定。”
相关经济分析师认为，个人集资建房模式的出现，其实是对目前楼市的一种讽刺。“社会发展的趋势，是分工合作。但现在的状况，就像消费者觉得牛奶太贵，大家一起去造农场一样，这不符合市场经济规律。说到底还是房价太高，老百姓买不起房子。如果房价不是像现在这样，动辄上百万元，老百姓还会想要个人集资建房吗？”
目前，在宏观调控政策的打压下，上海楼市正趋于稳定，然而房价依然没出现明显下降。专家认为，目前，与其聚焦个人集资建房，倒不如进一步规范上海楼市，以使百姓需求和楼市发展，呈现“和谐”态势。
1、每平方米5300元的房价怎样计算出来？
每平方米单价＝(地总价＋税费成本-商铺和地下车库销售收益)/总建筑面积25500平方米。地价1.0458亿元，约4100元/平方米；加上土建、税费等各种成本，预计每平方米建设成本为6600元。
按规划，该小区包含212套住宅、48间商铺和地下车库。用商铺和地下车库销售的收益冲减建设成本，预计建成后房屋成本价约为5300元/平方米。
2、会员如何缴纳集资款？
会员分3-4次缴清集资款。此次拿地缴纳的1000万元保证金，即会员缴纳的第一笔款项，如选择建筑房屋面积90平方米的缴8万元，选择120平方米的交12万元。
会员按照协会通知，在有拿地意向前，预先将钱打入指定银行，账号和密码自己掌握。在准备缴纳保证金时，所有会员在1、2天内将钱打入房地产开发商账户。
拿地成功后，在房屋建设之前某个时间内，会员缴纳第二笔款项，金额不等，在十几、二十几万元之间。
房地产公司4证办齐后，可以到银行帮会员办理公积金贷款或商业贷款，据称最高可达70%。
