就像游牧民族喜欢逐水草而居一样，精明的资本家总是逐利而行。
10月27日，成都市国土拍卖中心，香港华人置业独资子公司爱美高房地产(成都)出价7.32亿元人民币，拿下了两宗总面积共计近140亩的土地。华人置业由此成为继和黄、九龙仓及信和之后，第四家大规模投资成都的香港地产商。
此前数天，新加坡凯德置地借道成都龙头房企置信集团，杀入四川市场的新闻发布会刚刚举行。据说这次合作涉及的项目开发总投资可能上百亿元。
而早些时候，已经在重庆市场摆开架势的香港瑞安地产，却悄悄转让其占地50万平方米的“重庆天地”项目至少30%的股权。
以中国香港及新加坡为主力的境外地产资本加速抢占中国西部市场，已是不争的事实。但它们在成渝两地的一进一退，个中缘由值得玩味。
“喜新厌旧”有缘由
2005年4月，瑞安掌门人罗康瑞决意斥资超过15亿元拿下重庆市化龙桥地块时，不知有没有想到一年多之后，为了尽快套现资金而不得不出让其股权？
今年6月，瑞安首次上市努力失败，外界风传其资金运转压力甚大。大约八九月间，罗康瑞以10亿元人民币左右的价格，向两家策略性股东出售该项目(已被命名为“重庆天地”)接近20%的股权，由此获利5.6亿元。他还计划出售其余约10%的项目股权。
知情人士称，“重庆天地”资金短缺，启动缓慢，才是罗康瑞忍痛割爱的真正原因。而重庆楼市过去一段时间由热转冷，也许更坚定了罗康瑞以退为进的策略。
实际上，从去年下半年开始，一度持续看涨的重庆楼市，开始有冷却的迹象。据该市国土房管局官方网站显示，过去大半年来，当地楼盘成交均价一路下跌不止，部分单位跌幅多达每平方米600元，而同期住宅成交均价每平方米不过2700多元，跌幅几乎接近平均单价的1/4。
与此同时，当地房企纷纷出走。先是钱江摩托旗下地产业务主动撤出，再有重庆房企老大龙湖转战成都，星凯地产等多家资金趋紧的开发商也到处叫卖手中土地。
反观成都，近两年来境况截然不同。截至今年9月底，成都主城区商品住宅均价已上涨到每平方米4335元，足足比重庆高出约六成。而2004年成都住宅均价也不过每平方米3241元。
在凯德置地和华人置业先后踏足成都之前，当年带头掀起重庆房地产外资开发热潮的和记黄埔，已经率先将投资重心移到成都。
2004年10月，和黄以21.35亿元拍得1036亩的成都南部新区“地王”。随后中国香港的九龙仓、信和以及菲律宾SM集团、顶峰集团，新加坡的吉宝置业、仁恒实业等接踵而来。
据成都市房管局统计，截至今年初，该市外资地产商总数超过65家，总投资超过人民币300亿元。
押宝重庆打错算盘？
“在外来投资者，尤其是中国香港和东南亚地区人士眼中，重庆的地位向来要比成都高一些。”从事研究顾问业务的成都尺度地产副总经理山传海介绍说。
据说，前几年海外投资者要进入西部，首先要求去重庆考察或先落户重庆。1997年重庆升格为直辖市后，外资进入步伐更明显加快。
1997年，和记黄埔投资人民币20亿元开发的商业综合项目大都会广场(坐落于最繁华的解放碑附近)竣工，市场反映热烈，回报比预期高，由此引发了2000年以来，华南、华北、江浙、央企及港澳海外等五大外来军团纷纷抢滩重庆。各路英豪圈地动辄逾千亩，搅得当地楼市风生水起。
“2003到2004年，是外资进入重庆楼市的最高峰。”广厦房产重庆分公司负责人邓先生回忆说。
据官方统计，2004年前6个月，自境外流入重庆的房地产投资达1.27亿美元，同比增长多达11倍。但有业界人士认为，外企实际投资额可能要远高于官方公布的数字。
2004年重庆全市房地产开发投资累计达人民币393亿元，而市场普遍估计其中外资所占比例至少占20%以上，即接近人民币80亿元。另有资料显示，港资已成为当地房地产外资主力，约为此类外来投资总量的80%甚至更多。
“那一年，重庆市国土房管部门官员对楼市未来也是信心十足。”一位当地开发商说。当时重庆主城区住房均价仅为每平方米2200元，而同期全国城镇商品房平均价格已达每平方米2750元，政府官员们理所当然地认为，房价将有巨大的上涨空间。
但是，预期中的房价飞涨并未如期而至，和黄大都会项目的辉煌之后，蜂拥而来的外资也再没能得到预期中丰厚的回报了。
祸福相依
“外资高估了重庆人的消费能力，这是它们失算的关键。”广厦房产的邓先生私下表示。
重庆成为直辖市后，依靠三峡工程等超大型投资项目的拉动，经济增长相当迅猛，但产业结构还比较单一，本地居民购房支出后劲不足，同时外地来渝购房人士占总购房人群不过10%。
而号称“来了就不想走”的成都，半数以上购房者中来自外地，包括四川各市及周边省区，甚至不乏一些东部沿海城市的客户。
“重庆前些年土地放量过大，本土开发商大都持有可观的存量土地，外来开发商的规模优势一时难以发挥。”邓补充说。
“各路外资在京沪穗等东部沿海城市布局大定，早晚要向西部渗透，”山传海表示，“我们相信成都房地产市场快速发展的局面刚刚开始，成为外资进入西部的首选理所当然。”
成都楼市的持续高涨固然令人兴奋，但事情并不是看上去那么乐观。
有当地业界人士分析，成都楼市至少存在三个方面的隐患：土地出让市场仍不够规范，拆迁造成的纠纷一直在困扰内外资开发商；主城区住宅平均房价超过每平方米4300元，但2005年底全市人均年收入才17279元，对高房价的承受能力有限；房价涨幅很高，但住宅类房产出租平均收益率偏低，大致在3.5%～5.5%之间，投资前景并不明朗。
“如今成都楼市备受外资青睐，与当年重庆的情况有相似之处，重庆楼价大起大落的问题，说不定什么时候就会在成都再现。”一家刚刚打算从重庆转移到成都的外资地产商高管对记者表示。
“总之不管任何时候、任何地方，地产投资还是要提防风险。”他说。
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欧美资本觊觎西部地产商机
本报记者党鹏朱昆锋成都报道 近水楼台先得月。来自中国香港及东南亚地区的房地产开发商，得益于地缘和文化的接近，率先踏上了中国西南这片房地产的处女地，并且收获不菲。
不过，动辄超过10%的房价增长率、每年上千万平方米的销售量，也开始让逐渐熟悉中国市场的欧美资本，对陌生的西部尤其是“天府之国“的成都怦然心动了。
据戴德梁行成都分公司高级经理侯峰介绍，近期通过公司牵线搭桥前来成都考察的欧美地产投资机构，数量不断增加。
“随着东部沿海发达城市房地产投资饱和，政策上的限制也逐步增多，他们尝试到西部寻找机会的努力会越来越频繁。”他预测说。
据了解，现在已经进入或有意进入成都市场的外资房企，按地理区域划分大致有三类：一是来自港台企业，如和记黄埔、嘉里建设、新鸿基等；一是以新加坡为首的东南亚国家企业，如新加坡盛邦、吉宝、仁恒、凯德置地和菲律宾SM集团等，还包括澳大利亚等亚太区企业；还有一类来自欧美国家，如法国的都市房地产建设集团、美国的.BehringInvestments和汉斯地产等。
据与欧美投资机构有过接触的当地业界人士介绍，前者很看重处于高速发展期的本地住宅开发市场，有些初步规划投入的资本达上亿美元，规模最小的试探性投资至少也有9000万元人民币，而且无一例外的是，其后续投资计划都很庞大。
实际上，刚刚与凯德置地结盟的成都置信集团，当初四处寻找外资合作伙伴时，也跟高鼻子、蓝眼睛的欧美资本家打过不止一次交道。
按欧美机构投资者在中国市场的习惯做法，中心城市的甲级写字楼仍是它们首要的投资收购对象。据戴德梁行统计，目前成都市场上甲级写字楼总存量还不到28万平方米，而落户成都的世界500强企业已经超过了100家。
随着以这类跨国企业为主力的市场有效需求逐渐集中形成，成都甲级写字楼的开发前景看好，很可能会吸引更多欧美机构投资者前来掘金。
