案例：2005年3月王先生与某开发商签订了店面的《商品房买卖合同》。合同约定：房屋的功能为商业，房屋的土地使用年限为70年。合同签订后，他按约定支付了全部的购房款。交付日，开发商告知他：只能为其办理期限为40年的土地使用权证。王先生认为，使用权年限一下子缩水了近一半，开发商这一行为明显是违约行为，应赔偿其经济损失。但开发商认为：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，商业用地使用权出让最高年限为40年。所以，超过法律规定的约定无效，因此，开发商称其是不会赔王先生经济损失的。这种情况下，王先生能得到赔偿吗？
律师评述：的确，1990年国务院发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定：“(一)居住用地70年；(二)工业用地50年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(四)商业、旅游、娱乐用地40年等。”但同时《城市房地产管理法》和该《条例》还规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期。也就是说，如果法律及政策规定的使用年限届满，土地使用者是可以申请继续使用土地的，并不是40年后就一定被国家收回了，只是要补交土地出让金的问题。但我们认为：此规定仅规范一级土地市场，至于开发商转让给业主房屋时关于土地使用权的转让，属于二级土地市场中的法律问题，应该不属上述条例的禁止性限制。
本案例中，虽然上述条例规定商业用地的使用期限最高为40年，但是在《条例》第41条同时规定了“在土地使用权一次出让期限届满后，土地使用者还可以申请续期。”可见，双方约定土地使用权的期限为70年并不违反法律规定的精神，既然如此，双方签订的合同就具有可履行的现实性，开发商自然应当严格履行合同义务。因此，我们认为：开发商应当向王先生支付该地块30年的续期使用费，作为其未按约履行合同的赔偿金。
评述人：浙南律师事务所律师尹航、潘统钮
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