现如今，常听说，某人靠炒房赚了许多钱，比挣工资强多了。于是，这几年来稍具卖点的房子，无论现房、期房，甚至是一张预约单都成了香饽饽，就怕拿不到，能拿到的话，即使是完全靠贷款，也能挣个盆满钵满，这恐怕是现今多数老百姓的一致看法。那么，房产投资，真的就只赚不赔吗？
我们以二手房为例，来分析一下投资成本，买房成本主要包括：首期付款、按揭还款(包括本金和利息)、保险费、公证费、契税、个税、营业税、交易管理费、中介费，还包括首付款的利息损失(即机会成本)。假如在市区以150万元的价格买入一套150平方米的房子，其中50万元的首付款是自有资金，其余的100万元，通过30年按揭支付，一年后以180万元转手，毛利有30万元，那么成本又是多少呢？我们来算笔账：契税3%为45000元，营业税、城市建设维护税及城镇教育附加共约5.55%为99900元，印花税0.05%为900元，个税1%为18000元，交易管理费6元/平方米为900元，支付按揭利息(按基准利率下浮15%计算，30年按揭，等额还款，12个月还清)为57800元，中介费9000元，首付款的利息损失为10000元，保险和公证费暂忽略不计，整个费用为241500元，占成本的16.1%，如果土地性质属于划拨的话，还要缴一笔出让金，成本率会更高，也就是说，购入的房子一年内至少要升值16.1%以上才能保本。
此外，即使能取得3.9%的年收益，也仅比一年期的存款利率(1.98%)略高，但比贷款利率(6.12%)还低很多。因此，对房产投资收益的预期不能盲目乐观。
另外，从购房支出方面来看，第一是首付款比例，从“零首付”到20%，再到30%，首付比例的提高，购房者自有资金投入增加，风险也随之增大。第二是利率，这是一个最大的不确定因素，投资者往往被现在的低利率所掩盖。当前我国住房贷款实行浮动利率，当利率变动时，从第二年初开始，实行新利率。因此，购房支出随着利率的变动，也会有所增加。第三是房产转让的税费，去年开始国家相继出台几个关于住房转让的税收新政策：2006年6月1日开始，个人住房未满5年转让，全额征收营业税，个人购买非普通住宅按3%的税率征收契税；2006年8月1日开始，转让个人住房，征收全额的1%或差额20%的个人所得税。这些税收政策的连续出台，使一些购房者在签订合同时未能预计到这部分的税款而发生交易纠纷，无奈之下又增加了额外的购房成本。这些还都是流转环节的税种，今后在房地产的持有环节是否还会有其他的税收新政策出台，如物业税或不动产税等对投资者来说都是风险因素。
显然，宏观调控的作用正在显现，未来的房市将越来越规范，炒作的成本也将越来越高，投资房市还能只赚不赔吗？郑格非
