宏观调控挡不住银行偏爱
房地产开发贷款上半年狂涨56.4%
前五个月突破2000亿元，上半年超过2700亿元！
中央对银根、地根的调控挡不住银行对房地产业的偏爱。今年上半年，我国房地产国内开发贷款一路高速增长，与去年同期相比涨幅达到56.4%。
来自国家统计局的最新数字显示，今年以来，房地产开发投资本年资金来源中的国内贷款高位反弹，并且显现出越涨越快的趋势。这一数字去年全年只是同比增长了21.4%，但今年1月至2月、1月至3月和1月至4月则分别比上年同期增长了44.1%、48.5%和44%，到1月至5月，贷款突破2000亿元，达2187.9亿元，同比增长42.9%。
整个上半年的房地产开发贷款总额更是让人吃惊，达到2743.33亿元，同比增长56.4%，增幅比去年全年高35个百分点，占房地产开发投资资金全部来源的16.7%，这一比重比去年同期高3.3个百分点。
尤其是在东部地区和北京、上海等地，房地产开发投资本年资金来源中的国内贷款比重更高。今年1月至5月，东部地区为24.9%，比中、西部地区分别高6.5、8.1个百分点。上海、北京分别达31.3%和27.5%，比东部地区平均水平分别高6.4和2.6个百分点。
北京大学房地产金融研究中心主任冯科认为，今年上半年房地产开发贷款高位反弹，主要是商业银行与监管部门博弈的结果。由于众多银行希望上市，就面临着赢利的压力，所以需要找到赢利行业发放优质贷款。然而，我国目前的经济形势是总需求不足下的投资快速增长，最能保证赢利的行业就是采掘业和房地产业，把投资投向其它行业风险都偏大而采掘业企业又大多属于高能耗企业，其发展受到国家限制，所以银行更加偏好对房地产业贷款。
同时，由于央行规定的今年新增贷款额是固定的，银行间就面临着竞争，谁先贷款谁就抢先占用额度。这也是我国今年前七个月就用了全年货币供应量95%的原因之一。
此外，地方政府与房地产商的投资冲动也加速了房地产开发贷款的增长。冯科说，因为各省份的领导明年10月要换届，所以现在就要上项目，明年才能见成效，好显示自己的政绩。而最容易拉动GDP增长的项目之一就是房地产开发。
今年上半年正好赶上了房地产商的一个投资旺季。2004年9月，银监会下发《商业银行房地产贷款风险管理指引》，规定房地产开发贷款必须在满足自有资金35%以上且四证齐全的情况下发放。这一政策就迫使房地产商想办法筹资。现在，能筹到钱的企业基本已经筹资完毕，房价又正在高涨，房地产商自然快马加鞭。
冯科表示，房地产开发贷款的一路高涨，将给宏观经济和房地产业带来三大影响。首先是导致固定资产投资增长过快。房地产开发贷款的高增长必然直接推动房地产开发投资反弹。房地产开发投资在今年1月至2月已经缓慢回落到19.7%，但是从今年1季度开始出现反弹迹象，1月至7月，全国完成房地产开发投资9411亿元，同比增长24%。由于房地产开发投资一般占同期城镇固定资产投资完成额1/5左右，所以必然带动固定资产投资增长加快。
其次，可能导致明年下半年商品房供给减少。冯科说，由于今年上半年贷款额很高，今年下半年到明年上半年的商品房供应会相对充足。但是，同样由于今年上半年贷款额高速增长，今年央行规定的新增贷款信贷目标已经基本用完，所以可以预计，今年下半年，房地产开发贷款额将显著减少。房地产项目的开发一般需要一年左右的时间，所以预计明年下半年商品房的供给将会减少，也有可能拉动房价继续上升。
最后，银行新增贷款信贷目标用罄还将导致银行更加关注二手房市场，从而带动二手房交易量上升，价格上涨。由于央行鼓励个人住宅按揭贷款，所以这类贷款不占新增贷款额度指标。在实际操作中，新房的购房按揭贷款一般都是和银行给开发商的贷款捆绑的，所以随着给开发商贷款的减少，新房的按揭贷款也会减少。由于住房按揭贷款是优质贷款，为了继续争夺这一市场，银行势必会努力提高二手房的按揭贷款。据冯科介绍，他参加的几个银行内部研讨会，都已经把加大二手房按揭贷款列入下半年工作的主要任务。随着二手房按揭贷款的增加，二手房交易将活跃，二手房房价也将进一步上涨。
