仿佛一夜之间，个人住房贷款的闸门突然打开，一会是利率下降，一会是组合更优，一会是新品迭现。各家银行使出浑身解数，让市民的感觉就好像是要买房的人去贷款的路上充满鲜花，资金流高歌着、蜂拥着扑面而来。而在这之前，来自温州市人民银行的统计数据表明，2006年第一季度，银行业的个人住房贷款一路红灯高照。
住房按揭贷款首付只需20%？
最近，温州媒体上出现了将按揭贷款首付定为2成的报道，这意味着市民若拥有一套二手房去贷款，银行会给予评估额80%的贷款数字。其实将二手房首付款比例降低到20%。这不是最近刚刚发生的事情。
早在今年年初，建行对自己的高端客户就已经开出这样的优惠条件。作为最早开办个人住房贷款的商业银行，建行的“要买房到建行”口号让人印象深刻。
其在20世纪80年代中期在国内率先开办个人住房贷款业务，迄今为止已有近20年的历史，是国内经营个人住房贷款业务品种最全、业务量最大、服务最规范的商业银行。建设银行相关人士认为，丰富的贷款产品是必须的，对市民而言，目前可供选择的个人住房贷款产品品种是历史以来最全的。银行不仅提供个人住房贷款、个人再交易(二手房)住房贷款、个人公积金贷款、个人组合贷款、个人商业用房贷款、个人自建房贷款、单位集资建房贷款、个人装修(大修)贷款、住房贷款与其他消费贷款组合贷款，还可以提供“转按”、“加按”等个人住房贷款的衍生品种，并且即将全行推出“个人住房抵押循环贷款”“固定利率个人住房贷款”等创新产品。各家银行各显神通，贷款服务也相当灵活。如提供提前还款、改变分期还款额、延长贷款期限等服务，具有多样的贷款偿还方式，提供到期一次还本付息还款法、等额本息还款法、等额本金还款法、等额递增还款法、等额递减还款法、等比递增还款法等多种还款方式。
买房子究竟要先付几成？
商业银行的房贷业务，利于老百姓实现购房梦。就在各商业银行纷纷提高房贷按揭成数之际，有媒体报道称，央行拟推新的按揭政策以彻底打压房价，新政策的核心是将购房首付款比例从目前的最低2成，提高到4至5成，这也就是说，要买房的人要先付40%~50%的款项才可以到银行贷款。
此消息引起舆论哗然，央行有关人士在接受媒体采访时表示，相关说法不过是市场人士的臆测。但也有报道透露，央行确有可能出台相关指导意见，建议商业银行上调部分按揭购房的首付比例至3到4成，但5成的说法有点夸大。据称，央行将于本周邀请多家房地产公司开会，商议“房贷首付”问题。显而易见，房贷首付提高至5成的传闻，在如今这个价格一直高居不下的房地产市场中非常敏感。
至今，政府已多次通过利率杠杆来影响楼市。2004年10月和2006年4月先后两次加息，2005年3月央行取消了房贷优惠利率，5年以上房贷利率已由2004年10月前的5.04%调整为目前的6.39%。可从加息对楼市的调控作用看，远低于政府与老百姓的初衷。拿上月加息来说，不少开发商认为加息对楼市没有太大影响。有开发商称，加息对购房者心理的影响，大于其对房地产市场的实际影响。0.27%的加息幅度，对购房者来说，每月只是增加了几百元的利息支出。可如果把贷款购房首付比例提高至5成，对楼市无疑是一场不小的“地震”。
试想一下，购买一套总价80万元的商品房，公务员、律师、教师等优质客户现在只需首付16万元，而提高至5成就意味着首付40万元。从首付16万元升至40万元，将使多少人推延购房？多少投资性购房需求锐减？央行若将房贷按揭降至5成，恐怕开发商、商业银行、急欲购房者都不情愿看到。
从另一个角度讲，银行遵循贷款原则办事，以规避风险为第一要务。因此任何银行都没有以遏制炒房为名拒绝过符合条件的客户。2月10日，建设部颁布《建设部2006年工作要点》，其中作为“加强房地产市场调控的政策措施”之一，特别指出要通过“落实”购房实名制等制度来遏制炒房现象，银行是遵循这一点的。
银行的改良产品——个人综合授信贷款产品是银行业根据温州民间融资发达的特点而推出的新产品。该业务面向具有良好信用、稳定职业、合法收入和较强还款能力的个人客户，综合授信额度包括抵押额度、质押额度、保证额度和信用额度，最高可达300万~500万元。个人综合授信贷款的用途广泛，既可用于购房、购车、装修、旅游、购买家电家具等一切合理的消费支出，又可用于经营、投资的资金需要。个人客户综合授信额度有效期一般为两年，最长不超过三年。客户只需一次性签订授信合同，在授信有效期内就可随时申请，循环使用。这种贷款建行称它为个人助业贷款，有一部分可能流入房市。
业内人士表示：“中国的房价是不可能通过供求关系来决定的。在住房政策由政府控制的情况下，供求双方都没有办法由市场来决定。”在他看来，中国房地产的问题有政府的原因、政策的缺陷，还有银行现行贷款制度问题。一份报告显示，房地产开发投资增幅在去年同期得到初步控制的基础上又出现较大的增长。在资金来源方面，依赖银行贷款增长幅度较大，同比增长50.54%。为了挽救不断下降的市场份额，银行尽可能地出奇招招徕客户，也是无奈之举。目前房地产市场现在仍然处于前亢奋状态，只有住房需求变得理性了，房地产市场才会有正常的价格。
银行不愿收拾烂摊子？
温州人讲信用是出了名的，个人房贷坏账率一直维持在一个较低的水平。个人房贷相对其它贷款业务较安全，且贷款抵押物清晰。在银行业存差不断放大的背景下，商业银行肯定不愿意个人房贷业务再因政策因素而缩量。事实上，商业银行一直在尽可能做大房贷业务。
不少人认为，目前的房价较高，投资性购房资金链危险也较大，因而银行纷纷把按揭提高至8成潜藏较大风险。另一方面，若出于打压房价目的，完全不必简单地从按揭成数“下手”。调控房价的手段还有不少，如对多套购房者征收物业税等，亦可以挤掉楼市中的泡沫。
商业银行推出房贷业务的社会意义在于帮助老百姓实现购房梦。如果国家规定的房贷按揭比例降至5成，将剩下多少工薪阶层具备首付能力？房价或许会下降，但房价下降后的5成首付支出，仍可能高于目前房价下的2成或3成首付支出。老百姓因此无缘购房，商品房为高收入者专用，将引发一系列新的经济问题和社会问题。
若房价下降后的5成首付相抵现在的2成首付，房地产市场的跌落也过猛了。那样的话，银行存量房贷不良贷款率肯定急升，整个国民经济都可能受到较大冲击。因而，将房贷按揭降至5成作为打压房价的猛药，其设想过于彻底，受打压的也将包括银行。
房贷首付比例可能提高的消息一石激起千层浪。消息虽未确凿，但人们可以明显感受到，针对狂热的房地产市场，中央政府正在酝酿组合拳，以期从调控房地产市场供应总量、改善供应结构、引导合理需求等诸多方面继续稳定房价。吴一帆
