近日，楼市利好频频：北京、广州、深圳房价一路走高，上海房地产市场近来也呈现出种种“抬头”的迹象。而杭州透明售房网也传来信息，杭州第六届最佳人居环境展后，成交量已连续20天保持在百套以上。
三地同时吹起暖风，楼市整体回暖的时机是否来了？杭州楼市下一步又会怎么走？
上海：楼市乍暖还寒
现象：3月份，成交量上升119%
2月份，上海楼市住宅商品房成交面积为82.03万平方米，比1月份下跌了46.75%，而到了3月份，上海楼市成交量突然出现逆转，较上月上升了119%。在成交价格方面，3月份普通商品住宅成交均价为9501元/平方米，比2月份上涨5.3%。而在3月份的最后一星期，上海公寓类商品住宅成交均价突破一万元大关，达到10744元，舆论开始猛刮“上海楼市回暖”风。
但是从目前的情况看，上海楼市虽有回暖迹象，但出现房价大幅反弹的可能性不大。
一方面，上海的供需失衡情况并没有改观，相反，还有进一步扩大的趋势。统计数据显示，截至2005年12月31日，上海可售商品房(不含配套房)为1582.44万平方米，其中住宅(不含配套房)为1071.58万平方米，如果加上配套房，2005年将有超过2000万平方米的商品房需要转入到2006年继续销售。业内人士估计，今年前4个月，商品房供应的增量就可能达到800万平方米，加上累计存量房源，全年的可售商品房势必超过3000万平方米。在需求难有快速增长的情况，这种供给规模将会给上海楼市带来较大的压力。
另一方面，开发商资金链的紧绷也令业内人士担忧。上海已经出现因不能如期归还银行贷款而被房地产交易中心停止交易的楼盘，这种现象已经引起了业内的高度警惕。
采访中，一些在上海有项目的杭州开发商认为，3月份“井喷”主要来自于一二月份的积累，同时一批房型面积和价格符合自住需求的楼盘相继上市，在一定程度上促进了住宅市场销售交易量的大幅提升。在今年，“盘整”仍会是上海楼市的主基调。
北京：房价高过上海
现象：北京房价反超上海27元/平方米
最近，一则消息被人们所关注：北京的房价高过上海了。
消息称，2005年底，上海商品房销售均价为6698元/平方米，2005年初，这一数字为9872元/平方米。而北京房价则由原来的5642元/平方米，上涨为6725元/平方米，北京商品房价格超过上海每平方米27元。另外，北京房地产信息网发布的信息显示，北京今年一季度住宅产品的平均销售价格为7168元/平方米，去年同期销售价格则为6235元/平方米，同比上涨了933元/平方米，涨幅为15%左右。
尽管上海房价低于北京房价，主要是因为上海在2005年主推“1000万平方米重大工程配套商品房”和“1000万平方米中低价商品住房”，这两种均价仅为3000~4000元/平方米，类似于杭州经济适用房的房产品的放量，拉低了上海的商品房销售价格。但是不可否认的是，北京的房价正在快速上涨。
专家分析，供求关系成为决定本次北京房价上涨的重要因素之一。从源头上来说，从2003年开始，在土地“招拍挂”、“8.31”等政策的作用下，北京的土地供应不仅受到了严格限制，而且政府也有意减缓了招拍挂土地的供应，从2005年开始，北京的土地供给大幅下滑，与此同时，土地价格却在一路上扬，这对整个楼市的价格都起到了推动作用。同时，商品房住宅新开工面积由2003年的2455.7万平方米下降到了2005年的1983.2万平方米，商品住宅的建设周期一般是2~3年，新开工面积的持续下降，将会导致未来2年商品住宅竣工量下降。而且在2005年，北京新开工面积已经低于竣工面积达到了858.2万平方米。
与此对应的则是来自从全国各地涌入北京的需求。据北京市委研究室估算，2005年，北京收入增加、城市化进程、住宅更新、外地人购房、拆迁安置等五大需求产生的住宅建设量合计为3560万平方米，而当年北京市商品住宅现房销售面积为2566万平方米，二者之间相差了1000万平方米，巨大的需求缺口将推动住宅价格的上涨。
杭州：楼市反弹所言尚早
现象：20天平均日成交122套
从4月人居展结束以来，一度低迷的杭州楼市突然出现成交量放大的迹象，透明售房网上不断出现日成交量超过100套。从4月4日至4月24日，杭州(不含萧山、余杭)，共成交商品房2435套，这20天平均每天成交套数约122套。
3月份，杭州新开发商品住宅成交均价也有所回升。据统计，1月份至3月份，杭州8城区的新开发商品住宅成交均价分别为6954元/平方米、6759元/平方米和7230元/平方米。
虽然说，从成交楼盘分布看，这段时期并没有出现楼盘“一枝独秀”的情况，每天成交的楼盘分布很广，但绝大部分楼盘成交量徘徊在个位数。业内人士认为，要说到杭州楼市的回暖，除了成交量以外，其他迹象并不明显，楼市反弹所言尚早。
2006年，杭州8城区房地产投资额为45亿元，比去年同期增长10.5%，市场投资开发规模明显回落。同时，住宅新开工面积为68.8万平方米，比去年同期下降51.9%。但是，今年庞大的供应量也是现实。根据统计资料显示，2006年杭州市场新开楼盘主要集中在城西、九堡、钱江新城、转塘等区域，另外大量楼盘将以“二期”、“三期”等形式开盘销售。全年的供应量预计超过520万平方米(不含萧山、临平)。今年一季度，6城区可售商品住宅就达到20645套，而去年同期仅为当前的1/3左右。
杭州2003年开始土地的放量，当年出让的住宅用地可供建筑面积达到了527.4万平方米(不含萧山、余杭)。从2004年开始，杭州住宅用地出让量大幅度缩水，当年出让的住宅土地可供建筑面积约为298万平方米，至2005年，仅有261万平方米。根据有关部门透露，杭州2006年住宅用地的供应量将在1500亩左右，按照容积率2.4计算，约为240万平方米。
房产开发存在周期性与滞后性，可以预计的是，从2006年下半年开始，杭州房地产市场上新开楼盘数量将越来越少，且趋向郊区化，目前市场供大于求的现状才会有明显改善。
2006年，各地楼市演绎不同行情
与北京比起来，上海、杭州两地的楼市基本上延续了2005年的走势，但是，全国其他地区房价上涨压力依旧很大。在深圳，一季度全市商品房均价达8752.94元/平方米，同比上涨20.62%。在广州，一季度广州市区共成交10833套商品住房，均价为每平方米7483元，比2005年12月份上涨14%。
为什么各地市场会呈现不同状况？这固然是由各个城市不同的供求关系决定的，但也有一种观点认为，2005年政策重点在于遏止投机型购房需求，其中以上海为中心的长三角地区成为重点区域，对于北京等投机需求很少的地区来说，影响并不大。
