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抑制高房价须讲策略 正面强攻不如围点打援

2006年04月18日 08:46:17来源:经济参考报责任编辑:章魁波字体:【大】【中】【小】
简介:

  近来,人们开始担心房地产业的宏观调控会不会功亏一篑。于是,“打压房价”的呼声在北京、上海和杭州等城市又高涨起来。对此,有人力主,各级政府应该更强硬甚至严厉地来打压房价。然而,浙江部分业内人士提出了不同的见解,他们认为,房价当然要抑制,但“正面强攻”不如“围点打援”。

  所谓“正面强攻”,是他们对政府直接打压房价的形容;而“围点打援”中的“点”即比喻高房价,“援”指的则是在背后支撑着高房价的市场结构性矛盾。这些人士的意思是:在目前的市场化条件下,政府不必去直接干涉房价,而应该着重进行房地产业的结构性调整,严格控制高价房的发展,突出并超量发展经济适用房等保障性低价房,从而尽快缓解偏低收入人群的住房供求矛盾。

  楼市分割为两大块已成事实

  目前,杭州楼市反映出的一个现实是,多年来涨声不断的房价,已经把绝大多数中低收入居民“甩”出了通常所称的“商品房市场”,“逼”进了由政府掌控价格的经济适用房、廉租房等保障性低价房市场。也就是说,房改后形成的统一的商品房市场,已经被分割成了“商品房”和“保障性低价房”两大块。

  杭州的房价很早就领涨于全国,尤其是近几年更是飞涨。主城区的住宅售价原每平方米只有三四千元,现在普遍都涨到了万元左右;而市中心每平方米售价已在2万元上下,邻近西湖一带的房子价格更高,达3万元左右;连离市区较远的滨江新区和远郊区的萧山、余杭等地,当时定价两三千元也滞销,现在却接近了7000元。

  一直居高不下的房价,使杭州这样的城市无形中成了富裕人群及“炒房者”的“天堂”和普通老百姓的“伤心之地”。有人算了一笔账,在杭州市,即便是年收入达10万元的中高收入家庭,要想在市区买到一套比较合适的房子,也需要十几年的积蓄,而一般的工薪收入者只有望房兴叹了。

  近几年,杭州的商品房市场基本被两类人群占据:一类是以“投资置业”为目的的本地部分高收入家庭和外地有钱人。有调查发现,他们不少是温州、台州和金华等地的私营企业“老板”。另一类即是“炒房族”。这类人究竟有多大比例众说不一,但目前杭州已售住房的空置率确实比较高,其原因很多都是“待炒房”。

  这些业内人士认为,鉴于已然形成的市场分割,直接打压商品房价对解决中低收入人群住房难,已经失去了实际意义。因为,要将万元商品房和限价在4000元以下的经济适用房,拉近其价差几乎是不可能的。一位有购房打算的普通市民说:“像我们这样的人在杭州横竖是买不起房子了!政府再压房价也还是个买不起——要八九千元、上万元一平方米的房子,能压下个一两千元‘恨煞’(杭州话‘顶多’的意思)了,靠我们这点收入不还是只有看看的份?”他的话很有代表性。

  “正面强攻”会导致新的不公平

  浙江大学房地产研究中心的贾生华、杨鸿教授认为,目前产生的房价过高更多地来源于体制性因素,地方政府缺乏积极性,制度性因素消除不了,打压房价就不会有多大实际效果。

  专家指出,即使地方政府真的愿意把房价打压下来,而市场的供求关系了决定了房价有其“抗压性”,是不以人的意志为转移的。

  再者,他们认为一味打压房价也不明智,房地产业已成各地的经济支柱产业,对经济发展的拉动力很大,好不容易才培育起来的。假如非要弄得房价大跌,这一产业势必萎缩,可能会带动经济“大落”,其危害性更大。

  有位专家的观点很有代表性,他说,打压现行房价,从理论上讲是想保护一部分低收入群众的利益,但其实不但难以成功,而且将会侵犯更大一部分群众的利益。目前城市居民家庭中,毕竟是有房户要比无房户多得多,“房价一下跌,不是要弄得更多的人财产‘缩水’?很可能又会导致新的社会不公。”

  一位专家还举例说,杭州西湖附近房价高达两三万元一平方米,这看似不合理,实际是合理的。谁要享受这种极其稀缺宝贵的土地资源,就应该让谁付出高代价。要是政府打压房价,弄得这类高档房的价格也随之下跌,到底是便宜了穷人还是更便宜了这些富人?答案不是很清楚吗!

  “围点打援”具有可行性

  用“围点打援”的办法抑制房价,可行性又如何呢?这些人士从几个方面作过论证后,给出了肯定的答案。

  第一,“围点打援”适应了地方政府的真实意愿,解决了地方政府和中央意图“扭着劲”的矛盾。这一战略对各地房地产业发展来说不是做“减法”而是做“加法”,即允许并鼓励地方政府多拿出一些地,支持盖经济适用房、廉租房等低价住宅,就扩大了整个房地产业的投资和建设规模。投资增加了,交易旺了,就保持住了房地产产业对地方经济的拉动力,进而避免了地方经济大落现象产生,地方政府何乐而不为?

  第二,只要经济适用房、廉租房等低价房的建设一放量,整个住宅市场的供应量就会大大增加,能对高房价起到“釜底抽薪”的作用,产生“释稀效应”。就好象前些年的菜场一样,只要有“看家菜”即平价菜卖,商贩们卖的菜价就抬不高。

  第三,从理论角度看,“正面强攻”打压房价有悖于市场经济规律,会与不断走向市场化的格局形成不协调,故而很难形成长效机制。而“围点打援”虽说也需要动用一些行政手段,但它和我国在不断走向市场化的同时,建立社会保障体系的目标是一致的,因而是符合社会发展规律的,能够持久。(记者黄国文方益波)

 

 

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