今年以来，作为全省风向标的南京楼市2月份河西成交住宅超过800套；日前南京城中新开工的五六家楼盘报价相继超过万元。这些现象是否意味着我省今年房地产市场的快速复苏呢？昨天，省统计局发布的一份分析报告显示，今年影响房地产价格的诸多因素交织，商品房价格大起大落可能性不大，涨幅趋于缓和，老百姓盼望价格下跌不现实。
六大因素拉动房价温和上涨
报告认为，平稳发展是今年房地产市场的主旋律，房价将有温和增长。这里有几个支撑因素：首先，启动内需是今年经济工作的重中之重，房地产业作为重要的经济支柱，对拉动内需作用明显，因此房地产仍是消费热点，进而推动房价增长。其次，从省情看，近年全省GDP均超10%，去年新增存款3600多亿，投资消费潜力巨大。第三，去年全省施工面积中，有1亿多平方米的在建房屋面积转到今年，投资继续保持较大规模。第四，随着城镇化进程加快，拆迁安置、外来人口增长、改善住房条件需求等因素都将增加市场需求，导致一段时间内房价不会跌。第五，就房价基本构成要素看，地价、建材价格、贷款利率、劳动力价格、产品品质成本等均在上升，对房价增长形成支撑。此外，去年我省居民人均可支配收入增长17.5%，房价承受能力增强。
企业面临回笼资金压力
报告透露，我省商品房开发结构性矛盾依然存在：一是经济适用房比重偏低，其投资占住宅投资的比重由2003年的6.8%回落到去年的4.6%，使得中低收入家庭住房需求得不到满足，有效供给不足的矛盾加剧。二是大户型住房供应过多。此外，开发企业资金压力加大。统计显示，去年全省房地产企业筹集的开发资金中，企业自有资金340.43亿元，仅占17.5%，低于全国比重1.2个百分点。平均每个开发企业仅877万元，基础脆弱。加上银行对开发商贷款的审批和控制更加严格，2005年南京流标了24幅地块，其中原因之一就是在宏观调控情况下，开发商资金不足，报名后发现“能力有限”而流标。因此今年企业面临加快回笼资金的压力。
全省住宅空置面积增6成多
这份报告还描述了过去几年不曾有过的现象，这又会套住房价上涨的笼头。首先投资总量虽创历史新高，但仅增长1/5强，这个增幅回落到2002年以前的水平。还有一个醒目数字：去年竣工面积大大超过销售面积，空置面积达720多万平方米，增长47%，而上年这个增幅仅为2.2%，意味着江苏楼市买方市场基本形成。再细分析空置房结构会发现：去年空置面积中，住宅空置量增长47.9%，商用房空置量增长55.1%；而空置1年以上的商品房则增长45.5%，占空置房比重近50%，住宅空置量更是增长6成多。南京商品住宅销售面积增幅回落高达30多个百分点。报告认为，去年全省房地产企业土地开发投资、完成开发土地面积、本年购置土地面积等先行指标均有不同程度的下降，直接影响到今年的开发规模。而且房地产市场供大于求的局面形成，消费者观望心态短期内难以转变。随着宏观调控政策的持续，房地产业“洗牌”加剧，取得贷款更难，筹措资金成本更高，资金链断裂风险加大。因此今年房价将进一步回归理性。
