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江苏楼市买方市场形成 今年住房价格不会下跌

2006年03月10日 18:03:21来源:扬子晚报责任编辑:章魁波字体:【大】【中】【小】
简介:

  今年以来,作为全省风向标的南京楼市2月份河西成交住宅超过800套;日前南京城中新开工的五六家楼盘报价相继超过万元。这些现象是否意味着我省今年房地产市场的快速复苏呢?昨天,省统计局发布的一份分析报告显示,今年影响房地产价格的诸多因素交织,商品房价格大起大落可能性不大,涨幅趋于缓和,老百姓盼望价格下跌不现实。

  六大因素拉动房价温和上涨

  报告认为,平稳发展是今年房地产市场的主旋律,房价将有温和增长。这里有几个支撑因素:首先,启动内需是今年经济工作的重中之重,房地产业作为重要的经济支柱,对拉动内需作用明显,因此房地产仍是消费热点,进而推动房价增长。其次,从省情看,近年全省GDP均超10%,去年新增存款3600多亿,投资消费潜力巨大。第三,去年全省施工面积中,有1亿多平方米的在建房屋面积转到今年,投资继续保持较大规模。第四,随着城镇化进程加快,拆迁安置、外来人口增长、改善住房条件需求等因素都将增加市场需求,导致一段时间内房价不会跌。第五,就房价基本构成要素看,地价、建材价格、贷款利率、劳动力价格、产品品质成本等均在上升,对房价增长形成支撑。此外,去年我省居民人均可支配收入增长17.5%,房价承受能力增强。

  企业面临回笼资金压力

  报告透露,我省商品房开发结构性矛盾依然存在:一是经济适用房比重偏低,其投资占住宅投资的比重由2003年的6.8%回落到去年的4.6%,使得中低收入家庭住房需求得不到满足,有效供给不足的矛盾加剧。二是大户型住房供应过多。此外,开发企业资金压力加大。统计显示,去年全省房地产企业筹集的开发资金中,企业自有资金340.43亿元,仅占17.5%,低于全国比重1.2个百分点。平均每个开发企业仅877万元,基础脆弱。加上银行对开发商贷款的审批和控制更加严格,2005年南京流标了24幅地块,其中原因之一就是在宏观调控情况下,开发商资金不足,报名后发现“能力有限”而流标。因此今年企业面临加快回笼资金的压力。

  全省住宅空置面积增6成多

  这份报告还描述了过去几年不曾有过的现象,这又会套住房价上涨的笼头。首先投资总量虽创历史新高,但仅增长1/5强,这个增幅回落到2002年以前的水平。还有一个醒目数字:去年竣工面积大大超过销售面积,空置面积达720多万平方米,增长47%,而上年这个增幅仅为2.2%,意味着江苏楼市买方市场基本形成。再细分析空置房结构会发现:去年空置面积中,住宅空置量增长47.9%,商用房空置量增长55.1%;而空置1年以上的商品房则增长45.5%,占空置房比重近50%,住宅空置量更是增长6成多。南京商品住宅销售面积增幅回落高达30多个百分点。报告认为,去年全省房地产企业土地开发投资、完成开发土地面积、本年购置土地面积等先行指标均有不同程度的下降,直接影响到今年的开发规模。而且房地产市场供大于求的局面形成,消费者观望心态短期内难以转变。随着宏观调控政策的持续,房地产业“洗牌”加剧,取得贷款更难,筹措资金成本更高,资金链断裂风险加大。因此今年房价将进一步回归理性。

 

 

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