实际上，年末年初之际，上海楼市转折已经到来或者说已经临近到来。表层和深层的若干矛盾，将制约和决定2006年的发展和变化。
2005年上海楼市宏观调控之后，就是一盘僵局。
当然，僵局并不是说没有变化，只是说变化隐没在僵态之中。2005年从“金九银十”开始到年底，上海楼市每天成交量从400～500套稳步上升到700～800套，成交面积从五六万平方米稳步上升到七八万平方米，存在逐月攀升态势，成交均价则没有太大的波动，维持在6500元/平方米左右。年末11月、12月的成交量和成交面积已经与年初1月、2月时没有多大差异，呈现两头高中间低的“V”字形状(最低是7月)，只是每平方米成交均价从2005年1月的9250元下降到12月的6450元。
乍一看，“不得了”，2005年上海房价一年中总体下跌三分之一。实际上，年初年末的数字包含截然不同的含义。年初成交量中60%是价格昂贵的中心城区，年末60%则是价格低廉的郊区甚至远郊，其中还包括政府行为的重大工程配套房和定向销售的廉价房。价格严重“稀释”。扣除结构变化对价格的影响，实际新房的成交均价大约只下跌3%左右。上海楼市主要的变化不是表面的外在变化，而是内在的实质性变化。
实际上，年末年初之际，上海楼市转折已经到来或者说已经临近到来。虽然从外表上看，包括整个2006年，上海楼市还将处于僵局状态，但是这并不妨碍博弈双方力量在总体僵持之下，出现局部继续退却和局部有效反攻。上海楼市存在表层和深层的八大矛盾，这些矛盾制约和决定上海楼市2006年的发展和变化。
矛盾一：价格下降和仍不“到位”的矛盾
购房者总是希望房价低一些，下行阶段尤其如此。只要势头没有明显扭转，只要有地方房价还在下降，购房者总是以为他们想买的房子也会降价，因此举棋不动，持币待购。这是目前上海楼市的基本写照和基本态势。购房和退房同时并存和互相交织正是反映了价格下降和仍不到位这对矛盾。
去年10月以来，上海连续发生好几起大型楼盘购房者集体退房事件，“团购”之后又出现新名词“团退”。一边是降价之后大量新购房者进入，另一边是新价之下(每平方米下降1000～4000元不等)大量老购房者要求毁约退出。在还有退房事件发生的情况下，谁愿意冒着买房后又降价而退房的风险？
但是，退房事件不仅并不普遍，而且主要集中在中环线附近的大型楼盘。因为经历了大半年的调整和演变，上海房价下跌和仍不到位的矛盾已经分化，中环线最为突出。最近几个
月，每平方米4000～4500元左右的郊区或者远郊楼盘销售占了上海一半以上。因为购房者认为那里的房价基本到位。反之，那些“说近不近，说远不远，说熟不熟，说生不生”的中环线楼盘，房价一方面已经大幅度下降，另一方面因为楼盘大，销售难，周期长，还存在大幅下降的空间和压力(目前房价为每平方米13000～16000元)，造成购房和退房同时并存互相交织。
上海并不是没有购房需求，购房需求是以房价下降是不是到位，来决定是不是转为实际需求而释放。目前处在这种情况的不仅有中低价位房子，还有大量经济型别墅和高档独栋别墅；如果已经到位甚至可能反弹，那么这些楼盘的销售就变得非常热门，甚至不做广告也可以销售一空。去年七八月上海楼市最“冷”的时候，这种情况已经出现。上海房价下降已经从一开始的比较急迫，比较鲜明，比较全面，转变为含混不清，走走停停，是是非非的下降。房价下降目前已经处在“走台阶”阶段，即在下降中求稳，在求稳不得中继续下降；或者在下降中求稳，在求稳获得中积聚回升的力量。
矛盾二：供应过大和需求偏小的矛盾
2006年,上海将存在供大于求的突出矛盾。2005年,上海销售了2100万平方米的新房，比火爆的2004年减少1000万平方米(约1/3，其中主要减少发生在5-8月份这四个月里)。年初上海有1200万平方米可售面积，年末留下2400万平方米，可售面积增加一倍。2006年至少还有2000万平方米的配套房和经济适用房上市，全年供应量不会少于3000万平方米,供需矛盾十分突出。
但是仔细分析发现，供需矛盾突出的主要是郊区和远郊。上海的基本状况是，楼盘越是由市中心向外延伸，供大于求矛盾越是突出。郊区巨大的供需矛盾将持续很长时间，需要周边环境(包括轻轨等公共交通)的根本完善；接近市中心的供求矛盾比较容易化解，2006年甚至可能出现供需逆转。
上海中环线附近供过于求的矛盾主要靠继续保持降价态势才能解决，但是每次降幅又不能太大，以避免新的退房事件。
矛盾三：刚性自住需求和柔性投资需求的矛盾
一般认为，自住需求是刚性需求，投资需求为柔性需求，上海楼市在宏观调控中打击了投资需求，上海楼市的回升和转折只能依靠自住需求。实际上，上海楼市目前的状况是：刚性不刚，柔性不柔，刚柔混杂，互相制约和影响。上海楼市的回升和转折既离不开刚性的自住需求也离不开柔性的投资需求，后者甚至比前者更为重要。
上海作为中国最大的商业城市和国际化大都市，想彻底遏制投资需求是不可能、不现实的，而且是有害的。换句话说，如果彻底消灭了投资需求，上海房地产市场根本不可能健康和健全地发展和建立。
目前上海自住的刚性需求由于受到房价下跌还不到位和供大于求的影响，迟迟不肯“尽情”地释放和到位，表现出很大的柔性特征。与此同时，上海投资的柔性需求由于人民币升值，境外人士对宏观调控影响较小和境内人士长期看好等原因，表现出相当大的刚性特征。除了有报道山西煤矿主购房团一次购买16套外，更多的零散的本地或者外地的投资者逢低吸纳。
刚性需求和柔性需求又是互相影响和制约，共同“作用”市场的变化，实际上，如果大量的投资需求确立，变得“刚性”，必然引起和引导“柔性”的自住需求迅速“刚化”。上海楼市目前状况目前状况已经表明，没有投资需求的回升和重新起动，单靠自助需求的回升，整个市场的回升和重新启动不仅时间长，而且还是不可能的。
矛盾四：高端市场和低端市场的矛盾
1999年以来上海楼市的迅速崛起，实际上就是高端楼市的迅速崛起和形成，在全国独树一帜，这种状况造成高端市场过于强大，低端市场过于脆弱。治理“头重脚轻”、“身高底窄”的毛病是本次宏观调控的又一目的。有一种说法，最近几年上海房价“火箭式的上涨”，是被高端房价“拔高”的。在结构过于单薄的情况下，这是不争的事实。
在2005年的宏观调控中，上海高端房价尤其是最高端的房价，继续“义无反顾”地上涨，“天文数字”轻易地从每平方米3万元上升到6万元，甚至上升到每平方米11万、12万元。但是，这一次高、低端市场彻底分化，低端市场不仅没有跟着往上涨，而是大量地、持续地、普遍地往下走。这是和2005年政府坚定地实施两个“1000万平方米”政策分不开的。 2005年上海仅“配套房”成交量就达到900多万平方米，占全年销售总量的36%。2006年中低价房的供应力度还将大大加强，对楼市已经和将要产生深刻地影响。上海楼市在不断提升高度的同时，通过2005年的宏观调控，确实是在加强和“夯实”底部，增加宽度、深度和厚度。美国大纽约地区高低端房价相差100倍，宏观调控之前，上海最高和最低房价仅相差十来倍，目前相差二十来倍。上海高低端房价之间的差距还要拉开，结构和层次还要更加多元化。
矛盾五：一、二手房的矛盾
2004年，上海的二手房交易量一举超过一手房，完成具有历史意义的重大转折。2005年受政策出台和不确定的因素，二手房交易量有所下降，但是二手房比重越来越大的趋势是不会改变的，上海楼市在全国率先从“年轻时代”步入“成年时代”。
