2月10日,建设部公布了2006年的工作要点,今年建设部还将落实商品房预(销)售合同联机备案和实名制购房制度。严肃查处内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为。
用"购房实名制"遏制炒房,是经不住任何推敲的。通过别人的证件购买N套住房,然后从中获利,对于炒房者而言,并非什么难事。显然,遏制炒房,"购房实名制"最多只能算是一个辅助措施,难以起到像样的效果。
那么,如何打击炒房才有效呢?我认为,主要在于两点。
其一,增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。我注意到,这一条已被列入建设部的计划当中。据有关专家估计,经济适用房供给每下滑5%,就会拉动房价上升3%--4%,反之亦然。犹记得,当初上海房价涨得如火如荼的时候,上海市委、市政府确定了"以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主"的楼市调控原则,计划建设1000万平方米配套房和1000万平方米中低价商品住房,以使20多万户家庭受益,结果,上海成为调控房价最成功的地区。
但是,这种做法可能面临着许多地方政府的反弹,因为并非每一个城市都有上海这样的经济实力和上海市这样的勇气。在不少地方,GDP的增长相当一部分都要靠房地产业来拉动。房价上涨,地方政府面临着两大好处:一方面,可以抬高土地供应价格,成为直接的受益者。一方面,在房价上涨的过程中,税收等相关收入迅速提高,同时,也可以带动与房地产相关的产业快速发展。
因此,上海的做法并没有被太多的地方所采纳。与之相反,一些地方政府甚至在房价上涨的过程中,也唯恐错失了赚钱的良机,大幅度地减少经济适用房用地的供应和中低价位商品住房的供应,与开发商们一起"分红",成为既得利益的一方。
其次,对二手房转让征税。为了抑制房地产投机,杭州、南京、青岛、北京市朝阳区等地,曾经着手对出售二手房所得严格征收20%的个人所得税。但不久,杭州、南京、北京朝阳区地税部门相继取消了这种做法。因为对于二手房征税,同样触犯了某些人的痛处。征税将抑制二手房交易,不利于房产市场的发展,将拖地方GDP的后腿,影响官员的政绩和相关利益主体的收益。
在反对者中,我们也看到了建设部的身影。出于自身利益的考虑,建设部对于二手房征收个人所得税一直非常谨慎。去年7月初,建设部一位副部长表示,对于二手房交易中收取个人所得税的做法目前只是个别地方的试点,在全国范围内尚无推广时间表。但随后,国家税务总局新闻发言人首次明确表示:"个人转让二手住房所得,应缴纳个人所得税。"他说,二手住房交易所得缴个税并非新政策,各级税务机关应把个税与契税、营业税等一起征收。这意味着纳税人一旦不申缴个税,将可能不能完成房屋过户。
伴随着各方利益的博弈,相关部门在对政策的解读方面分歧明显。
事实上,从国外的情况来看,对于二手房转让征税也是遏制炒房行之有效的措施之一。美国政府规定,一个已经拥有两套住房的家庭,如果购买第三套住房,即被看作是进行投资。那么,这套房子的贷款利率和相关的保险费用都要比前两套房子高出很多,利率一般要高一两个百分点。而且,如果你投资的房子几年后出售了,必须为多出来的钱缴33%的所得税,卖价越高,缴税越多。加上你这几年当中为这套房子所付出的贷款利息、维修和管理等费用,炒房的结果很可能是赔钱。因而,美国很少有人对炒房感兴趣。
为什么被证明行之有效的措施相关部门不去仿效和推广,却对一些华而不实的"调控"措施情有独钟?一个可能的解释是,这样既能给公众一个在调控房价方面积极作为的交待,也不触及一些部门和一些人的利益和痛处。(周金海/文)
