首先，期房限转和期房禁转政策。这两个先后关于住房流通管理的政策，更多的是从限制流通和打击投机的角度来考虑的，从社会学角度考虑的多，而在经济学方面考虑的少；其次，上海取消转按揭政策，这也是和住宅投资的退出有关的，但又不是从风险防范的角度来考虑的；再次，营业税政策，这是宏观调控的主要手段之一，也是2005年力度最大的一个政策。
点评：住房市场问题，既需要市场化，又需要国家调控。既是经济问题，又是民生问题。由于政策变化而产生的市场风险，如何来评价，又如何来设定退出机制，来对冲这样的市场风险，从市场的中长期发展来说，也许是政府调控时需要考虑的问题。
现房投资风险
提醒：现房退出机制，不像期房那样复杂。符合法定条件的，可以行使法定解除权解除合同。
案例：2004年7月20日，张先生与开发商就上海某区开发区的一套住宅签订了房屋买卖合同，双方约定于2004年12月10日交房。当张先生按照约定前往办理交房手续时，发现小区绿地变成了公共道路，且小区旁边还建造了一个公厕。另外，本来开发商宣传的一条广场式商业街，现在成了步行街。开发商表示，该公厕是通过有关部门规划设计的，与他们无关，他们并没有过错。张先生已打算通过法律途径来解决问题。
点评：与期房相比，现房投资由于履行合同期时间比较短，且不存在烂尾的风险，其风险主要集中在两方面：第一是合同阶段的风险，尤其是二手房买卖；第二是产权持有阶段的风险。关于现房买卖合同的风险审查问题，包括产权审查、付款审查、交房审查等，借助专业力量，一般比较容易解决。在合同履行过程中，也可以针对特定的情况约定解除条件及解除合同的责任。至于产权持有阶段，包括期房合同履行完毕获得产权以后，都面临贬值风险、还贷风险、税收风险等。对于投资者来说，要充分考虑市场风险、政策风险和个人履约风险。其退出机制比较单一，一般通过中介挂牌出售或通过拍卖行拍卖。
法定退出机制
提醒：这主要指，在合同履行阶段，住宅投资者根据国家强制性规定，合同一方可以单方面解除或请求撤销购房合同或确认其无效的制度。显然，法律规定的退出机制是非常有限的，它并不能解决，尤其从风险均衡的角度解决退出问题。
规定：第一，根据《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第52条的规定，以下合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
在合同订立的过程中，如果出现上述的任何一种情形，我们可以通过法律途径确认合同无效，终止合同履行，并要求合同相对方承担返还或赔偿的责任。当然，一般来说，在新房预售过程中，这样的情况不多，但在二手房交易过程中，是有可能发生的。
第二，根据《合同法》第54条的规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第三，根据《合同法》第94条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
(五)法律规定的其他情形。(张之花许海波王展/文)
