“五方协议”的主要内容如下：首先，北京华远退出争夺，东直门项目由北大青鸟操作，北大青鸟购得城建东华90%的股权；其次，以城建东华的名义，与政府土地管理部门办理东直门项目的土地协议出让手续，由城建东华取得该土地使用权。五方协议在后来的具体执行中又有变化，但华远退出、青鸟进入城建东华的基本内容，则得到了贯彻。
2004年8月31日，赶在北京市国土局下班之前，申请土地协议出让的材料紧急送了进去。“鸡蛋”没有打碎，被北大青鸟得到了。事后，北大青鸟和深发展对五方协议的执行在理解上出现了分歧。北大青鸟认为，东直门项目在2005年又经过了重新立项，已与东华置业无关；深发展则认为，这是北大青鸟利用同时控股两家公司的便利，将本属东华置业的项目无偿转让给了城建东华。
理解这一分歧，是理解北大青鸟与深发展当前争讼僵局的关键。
深发展追索债权
2005年8月18日，此前一直悬在空中的东直门项目土地使用证终于办理下来。然而，历史纠纷并未就此解决，而是更加激化。这一次对阵的双方，正是深发展和北大青鸟。
如前所述，在“五方协议”中，办理土地转让协议的主体是城建东华，而不是此前协议中的东华置业。这构成了深发展与北大青鸟的诉讼焦点。
按照许振东对记者的说法，办理土地转让协议的主体自始至终都应当是城建东华，“香港康实和城建东华的协议虽然规定要由东华置业来办理土地证，但前提是东华置业要向城建东华支付13.3亿元的补偿款。实际上，东华置业并没有履行这一义务，项目执行主体就只能是城建东华；而且我看到的文件中，执行东直门项目的主体都是城建东华。”许振东对《财经》说。
至于东华置业已先期支付的7亿元首付款，在2005年11月21日，深发展申请法院查封了东直门地块之后(但该查封仅涉及东直门项目商业开发部分的土地使用权，并不涉及交通枢纽工程，也不影响施工)，在北大青鸟主持下，城建东华一次性连本带息偿还给了东华置业。
深发展显然并不认同这一逻辑。在他们看来，根据香港康实与城建东华的协议，香港康实支付7亿元的首期款后，城建东华就应该交付完成“三通一平”后的建设场地，并协助将项目变更到东华置业名下，东华置业才是执行东直门项目的主体。甚至对于城建东华一次性连本带息将7亿元首付款偿还给东华置业，深发展也提出了质疑：城建东华提交给法院用以证明其已经偿还7亿元的证据，是14张金额均为5100万元的日期相同的银行进账单。在深发展看来，这有悖还款的一般操作惯例。“如果城建东华当日有超过7亿元的资金付与东华置业，为何在同一日内拆成14笔？”
“进账单显示，城建东华、东华置业的开户银行代码相同，均为某银行北京中关村支行；而加盖该支行转讫章的所有进账单上，均未填写转账票据号码，也没有记账和复核人员的盖章。这明显不符合银行的操作规则。”深发展一位负责处理东直门项目纠纷案的人士称，已经对上述证据的真实性向法院提出了异议。
“事实上，在和华远争夺城建东华期间，北大青鸟一直强调东华置业才是项目权益公司。只是由于在签署‘五方协议’时，城建东华与东华置业都已在北大青鸟的控制之下，让城建东华来运作东直门项目更符合青鸟的利益，才做出了这样的安排。这是典型的自相矛盾。”这位人士表示，北大青鸟将东直门项目放在城建东华，承担有高额或有负债的东华置业就变成了一个空壳，也就无从偿还贷款。
在深发展看来，阴差阳错的是，间接在东华置业持有权益的陈达成，恰好因涉嫌“三九集团”之刑事案已然被拘，无从表达其意见。
深发展同时还向法院举证称，2003年12月17日，东华置业和城建东华共同向北京市国土资源局递交《东直门项目国有土地使用权出让申请》，双方一致同意在办理该项目土地使用权及有关建设手续时做变更，将国有土地使用证落实到东华置业名下。
深发展认为，这说明，东华置业享有以其名义向国土局办理协议出让东直门项目土地使用权的资格。
深发展如此维护东华置业的利益，意在追索其15亿元贷款。不过，对于东华置业是否承担有对这笔贷款的偿还义务，深发展与北大青鸟之间也存在着巨大分歧。
深发展的证据，是一份由东华置业出具给深发展的《承诺书》。《财经》辗转获知了这份文件，其内容相当简单：“深圳发展银行：我公司承诺，我公司将积极配合中财国企投资有限公司及其转授信子公司和首创网络有限公司筹措资金，协助中财国企投资有限公司及其转授信子公司和首创网络有限公司及其转授信子公司在六个月内偿还在贵行的所有贷款，逾期六个月尚未归还贷款，我公司愿意承担连带赔偿责任。”
文件的落款处是北京东华广场置业有限公司的公章，日期是2003年9月11日。许振东拒绝承认这份承诺书的效力。他称，“不排除”有人盗盖公章，“东华置业没有人承认盖过这个公章，而且这份承诺书只有短短几行字，与正常的担保函不同。”
深发展则强调，“这是东华置业主动向深发展出具的文件。该担保书加盖了东华置业的公章，形式完整，合法有效。”深发展一位人士称。
目前，这份承诺书已由北大青鸟交由法院进行司法鉴定。
尾声
一块价值连城的土地，一家先天不足的项目公司，一系列不完备的融资及转让协议，最终构成了一场是非难辨的公案。这一案例充分反映了地产世界所奉行的潜规则，以及依此规则行事所造就的“剪不断，理还乱”的法律现实。
事态的结局将如何发展，人们难以逆料。事实上，北大青鸟与深发展一直是在“边打边谈”的状态下解决问题。从2004年9月一直到起诉前，双方开始频繁接触。在发生诉讼之前，双方的谈判持续了一年多。
真正的谈判焦点在于，深发展在东直门项目中应享有多少权益。在15亿贷款中，除去支付城建东华的7亿元首付款，剩下的8亿元贷款何去何从并不清晰，一说部分地投入了东直门项目，一说被挪用到其它的房地产项目，甚至有说法称“已转移至境外”。
从深发展角度看，无论资金流向如何，签有承诺书的东华置业都应负起连带赔偿责任；从北大青鸟角度看，资金并未完全用到东直门项目，承担这一包袱勉为其难。
据《财经》了解，深发展与北大青鸟尝试谈判过诸多解决方案，其基本逻辑是：由深发展重新贷款给北大青鸟，条件是北大青鸟承认深发展在东直门项目中的权益。然而，双方最终在贷款条件上达不成统一意见，故最终不了而了之。
奇贷款的离奇去向
目前可以确知的是，香港康实向城建东华支付的7亿元首期款，实际上曲折地来自深发展2003年7月、8月间发放的数笔总计15亿元的贷款。
这些贷款分别经由北京、天津、海口三个分行操作，贷款对象是中财国企投资有限公司(下称中财国企)、首创网络有限公司(下称首创网络)及它们的子公司，担保人是银基公司。
2003年7月18日，深发展北京分行授予中财国企10亿元综合授信，用于“九亿(农民)网”项目的建设。随即，深发展向中财国企及下属公司发放了总计10亿元的贷款：——2003年7月18日，北京分行与中财国企签订4亿元贷款合同；——同日，北京分行与中财国企下属的中商贸易合作公司(下称中商公司)签订1亿元贷款合同；——2003年8月8日，海口分行与中商公司签订3亿元贷款合同；——同日，海口分行与中财国企下属的中财资产管理有限公司签订2亿元贷款合同。
2003年8月1日，深发展天津分行与首创网络有限公司(下称首创网络)签约，给其5亿元综合授信额度，用于“全国连锁网吧建设”，随即于同日向首创网络下属首创网络天津分公司、天津首创网络有限公司发放了总计5亿元贷款。
中财国企和首创网络得到15亿元贷款后，至少有7亿元曲折地流到了东华置业，被香港康实用于支付首期款。深发展人士向《财经》表示，2004年上半年该行就发现贷款被挪用，且实际流入东华置业的不止7个亿，应有8亿-9亿元。围绕这15亿元贷款，目前存在着诸多谜团：
其一，深发展何以如此轻率地贷出这笔巨款？该笔贷款数额巨大，借款人和担保人的资质难堪其任。截至2003年底，中财国企账面资金余额十分低，负债率很高；首创网络更是财务恶化，负债与有形净资产比率为258%。作为担保方的银基公司注册资金5亿元，也不足以担保15亿元。
中财国企一位原高管说，事件的链条大致如是：先是香港康实的大股东获得机会参与东直门项目，但缺乏资金；随后，原三九汽车发展有限公司总经理陈达成入伙组建项目公司，并由后者筹集资金；最终，深发展的15亿元贷款绕道中财国企和首创网络，部分进入了东直门项目。
其二，深发展是否自贷款之初就获知这笔款项将流向东直门项目？对此有两种截然相反的说法：一说是深发展当时完全知情，之所以绕道，是因为直接贷款条件不具备：香港康实是外资公司，注册资金只有5万美元，不能作为借款人。因此资金贷出后，以购买设备的名义进入一家名为东方一线的公司，部分资金经该公司以委托理财的形式进入东华置业。另一种说法则认为深发展并不知情，只是在发现奖金进入东直门项目后，才由东华置业出具了为中财国企和首创网络贷款担保的承诺书。
其三，15亿元贷款中，除了流向东华置业的7亿元(一说8亿-9亿元)，其余的资金花落何处？深发展和北大青鸟均表示，资金流向已在公安系统的视野之内。
2004年上半年，深发展即已“发觉”了这笔问题贷款，并将之列入关注类贷款。深发展2006年1月18日的公告称，至今已经计提了4亿元的呆账。
