北京东直门一块价值连城的土地、一层层壳公司及其对应的利益结构与重构、一批心照不宣的贷款及担保安排，演变成连场争讼不绝--一条灰色利益链断裂，全面揭示地产世界潜规则。
“黄金地段”是非多
毗邻北京东二环交通要冲的东直门，向来被认为是一块“风水宝地”。
随着2008年奥运配套项目的东直门交通枢纽项目启动，这一带的商业价值更加一目了然。东直门交通枢纽联接着北京环线地铁、13号地铁，数十条公共电汽车线路，以及直达首都机场的轨道交通,可谓八方辐辏，商旅云集。
在东直门交通枢纽配套规划中，东华国际广场商务区(下称东直门项目)亦可称是这一“地产蛋糕”上的“樱桃”。规划中的东华广场建筑面积为50.88万平方米，涵盖了超五星级酒店、公寓楼、双塔写字楼、会展中心和商场。用地产商富于蛊惑性的语言来描述，这是沟通“燕莎商务圈”与“中央商务区(CBD)”的锁钥。
然而，从2001年就完成了“三通一平”的东直门项目，至今仍然只是一个长宽各数百米、深达十多米的大坑，预计今年春节后才开始地下部分施工。围绕着这一项目的产权与资金纠纷，已经引发了旷日持久的诉讼。
连日来，深圳发展银行(下称深发展，深圳交易所代码：000001)与北京北大青鸟有限责任公司(下称北大青鸟)控制的北京城建东华房地产开发有限公司(下称城建东华)、北京东华广场置业有限公司(下称东华置业)之间的诉讼纠纷，正是这出多幕剧中的高潮部分。
2006年1月10日，深发展发布公告，公开了其与北大青鸟系之间的法律诉讼。深发展称，2003年8月，深发展向中财国企投资有限公司(下称中财国企)、首创网络有限公司(下称首创网络)及其系列企业发放了共计15亿元贷款。之后，大部分资金被挪用于东直门项目，其项目权益人东华置业为该笔15亿贷款提供了不可撤销的连带保证担保(参见“离奇贷款的离奇去向”)。
深发展进而称，东华置业已于2004年8月31日将其在东直门项目的权益无偿转让给城建东华，使其事实上变成了一个“空壳”，无从偿还或有债务。为保全债权，深发展于2005年11月7日向北京市高级人民法院(下称北京高院)提起诉讼，请求法院撤销东华置业向城建东华转让东直门项目土地使用权的资格的行为。北京高院亦于11月10日正式立案。
这场诉讼实际上发生在深发展与北大青鸟之间。深发展的起诉书中共有两个被告——城建东华与东华置业，而北大青鸟分别控制城建东华的90%和东华置业的51%的股权。
围绕着这场诉讼，深发展与北大青鸟都倾尽了全力。
2005年11月17日，深发展向北京高院申请查封东直门项目的土地使用权；同年12月28日，北大青鸟则以中投信用担保有限公司提供担保的方式申请进行解封。深发展更向法院力争，称其担保不合规，不应予以解封。双方的火药味逐渐升级。
2006年1月16日，《京华时报》撰文称，“目前北京东直门交通枢纽项目并没有深发展的贷款，这15亿元资金已经陷入了一起恶性骗贷案件”；“深发展完全是恶意诉讼”。文章称，深发展的贷款合同本身即属违规，属于刑事案件；东华置业的担保从属合同作为民事纠纷，应依“先刑后民”的受理顺序进行处理。
两天之后，针对这一报道，深发展再度发布公告，称相关报道失实，且指上述媒体是“被告人的关联人”——北大青鸟系《京华时报》的主要投资者之一。
至此，双方争执的核心问题已然清晰，即北大青鸟控股的东华置业对于深发展15亿贷款的连带担保是否有效，以及东华置业是否应为东直门项目的权益人。如果这一逻辑成立，东华置业作为项目开发主体，须以项目收益偿还深发展15亿元贷款；若不成立，东华置业则无从染指东直门项目，后者由城建东华承建，深发展的15亿元贷款中，相当一部分势必形成坏账。
一份拖延不决的协议
故事的开端可上溯至2000年。
当时，北京城建投资发展股份有限公司(下称北京城建，上海交易所代码：600266)与海灏实业有限公司(下称海南京灏)等公司从北京市东城区政府取得这一项目，为此成立了项目公司——城建东华，北京城建占54%的股权。
“这是一个一本万利的项目。通过协议转让一倒手，就可以赚取丰厚的利润。”一位长期跟踪这一项目的知情人对《财经》表示。
出于种种缘由，城建东华计划在完成“三通一平”后、尚未取得土地使用证时，并未自行开发建设，而是与香港康实投资有限公司(下称香港康实)共同设立了一家项目公司，即东华置业，合作开发这一项目。合作的条件是：城建东华提供“三通一平”后的建设用地，香港康实支付给城建东华13.3亿元拆迁及项目补偿费，后续建设资金由香港康实负责投入，项目收益也由香港康实(即通过东华置业)享有。香港康实占有东华置业90%股权，其余股权属东城区政府。
双方于2001年11月签订的协议规定：协议签订后三日内，香港康实预付500万元履约保证金，随后在东华置业领取工商执照之日起45日内，由香港康实支付首期项目补偿款6.8亿元。城建东华收到款项后，向东华置业交付完成“三通一平”后的建设场地，以及已取得的全部审批和法律文件。东华置业于2002年4月30日完成工商注册登记。
事后看来，香港康实当时并无资金实力操作这一项目，因此在支付了500万元履约保证金后，没有按协议支付首期款。直到两年后的2003年，香港康实终于筹集到资金，协议方得以继续。
2003年9月，香港康实与城建东华签订补充协议。在协议当日，香港康实需支付7亿元首期款，包括6.8亿元本金和2000万元违约金。另外的6.5亿元余款约定于2004年5月前分批付完：2003年12月25日前争取付2亿元；2004年3月25日付2亿元，累计必须达11亿元；余款于2005年5月25日前付清。
补充协议签署当日，香港康实真金白银地支付了7亿元给城建东华。事后可知，这7亿元，实际上正挪用自深发展发放给中财国企和首创网络的贷款。这亦为后来深发展起诉北大青鸟埋下了伏笔。
按照补充协议，香港康实付完7亿元后，城建东华应当向香港康实交付完成“三通一平”后的建设场地、项目批准文件原件，并协助办理申请土地证的相关资料。
就在一切似乎顺理成章之际，香港康实内部却出现了矛盾，使得形势急转直下。
当时，香港康实由于股东间的纠纷，付不出剩下的余款。香港康实共有三个股东，其中大股东康实集团占51%，另两家注册在处女岛的公司“Rainbow”和“美誉”合计占49%。Rainbow和美誉的实际所有者都是陈达成——原三九汽车发展有限公司总经理。香港康实的工商资料显示，陈是该公司的一名董事。
双方反目的原因，据中财国企一位前高管称，是因为香港康实所付资金，实际上均为陈达成周转而来的深发展贷款。陈达成因此要求在香港康实中拥有更多的权益。双方争执不下，影响到投向东直门项目的资金。
到2004年5月，香港康实未能把剩下的6亿多元补偿款付给城建东华。而按照协议，余额应分批支付，第一批需在2003年12月支付，香港康实当时即未能兑现。
双方的合作开始出现裂痕，此后协议中声称的“城建东华协助以东华置业办理土地证”的程序就此陷入停顿。另一方面，城建东华开始考虑引入新的买家——事后证明，城建东华接触的是北京华远房地产有限公司(下称北京华远)——双方的协议面临着破裂的危险。对于亟需取得项目收益用以偿债的东华置业来说，另一件猝不及防的事情发生了。
2003年12月，国土资源部出台新的土地政策，规定在次年8月31日后，土地一级市场不再实行协议出让，而全部实行挂牌交易——是为房地产界轰动一时的“831大限”。尽管东直门项目属于历史遗留问题，可以实行协议出让，但无论城建东华还是东华置业，若不能赶在这一“大限”之前提出土地使用权协议出让的申请，该项地块将实行挂牌交易。
这意味着，对于开发商而言——无论是谁——都不一定得到这个项目；即便得到，土地成本也将大大高于13.3亿元。
北大青鸟负责东直门项目的主管、城建东华总经理陈树新对《财经》表示，“831大限”大大限制了香港康实的选择空间，很难找到新的合作伙伴。“谁也不敢接东华置业，因为香港康实没有把钱付全，城建东华给不给办土地证是个问题。如果土地证办不到东华置业手中，过了‘大限’，新买家将落得‘竹篮打水一场空’。”陈树新说。
果然，时至2004年5月，香港康实未能把剩下的6.5亿元余款交付城建东华。值得注意的是，此时香港康实辗转从深发展套取的15亿元贷款，除去先期支付的7亿元，并未投入到东直门项目中来——这8亿元资金的最终走向以及应由谁来偿付，最终成为深发展与北大青鸟系的争议焦点。
青鸟火并华远
就在香港康实与城建东华的协议濒于破裂之际，北大青鸟和北京华远相继现身局中。双方分别控股了东华置业和城建东华，都声称享有对东直门项目的开发权，并一度对簿公堂。
香港康实引入北大青鸟在先。北大青鸟总裁许振东对《财经》称，由于香港康实的控股股东康实集团此前对北大青鸟存有负债，2003年底、2004年初，北大青鸟收购了康实集团100%股权，进而持有香港康实51%股权及其在东华置业中的对应权益。消息人士称，北大青鸟此次收购的代价是1.5亿元。
乍看起来，这是一笔极为划算的收购——仅用1.5亿元，就获得了一本万利的东直门项目的开发权。然事实远非如此。首先是债务问题，正如深发展后来举证声称的那样，东华置业对其负有15亿元的或有负债；其二，当时土地使用证并未取得，最终能否落到东华置业手中尚存变数。
在深发展申诉之前，率先爆发的是后一个问题。“2004年6月，我忽然看到公告称，华远正在收购城建东华，这才大吃一惊。”按照许振东的说法，这时他意识到，东华置业并没有拿到土地证的把握，因而有可能变成一个空壳公司。
原来，就在北大青鸟与康实集团接洽后不久，北京华远也盯上了这一项目，并试图买下城建东华的控股权，进而通过城建东华去办理土地证。陈树新表示，当时双方均在暗中运作，互不知情，“我们先进来，北京华远并不知道。”
城建东华当时有四个股东，大股东是北京城建集团下属的上市公司——北京城建股份公司——占54%的股权；其他三家股东，分别是海南京灏(1.5%)、凌波子科贸有限公司(下称凌波子科贸，占4.5%)、东城区政府下属的北京市东城区住宅发展中心(10%)。北京华远当时试图收购其90%的股权，即东城区政府之外的所有股权，并先后收购了海南京灏和凌波子科贸的股权。2004年6月17日，北京城建宣布，将城建东华的54%股权转让给北京华远。不过这一行为遭到了北大青鸟的阻击。
在北大青鸟与北京华远之间，为了争夺项目，引起了多起诉讼。
先是2004年6月，北京华远控制的城建东华起诉北大青鸟控制的香港康实，要求解除双方的合作；其后是同年7月，香港康实起诉城建东华，要求继续双方以前签订的协议和补充协议；进而2004年7月14日，北大青鸟控制的东华置业向法院提出财产保全申请，法院裁定冻结了北京城建所持有的城建东华的54%的股权。
北大青鸟与北京华远的诉讼，最终戏剧化地在2004年8月31日以和解告终。“直到当天下午签署和解协议后，我们才赶到北京市有关部门，要求将东直门项目归入历史遗留项目。”许振东称，列入历史遗留项目，意味着东直门项目可以以协议转让而不是“招拍挂”的方式获得土地。
迫使双方和解的，是2004年8月31日土地“大限”的到来。在双方诉讼的状态下，城建东华的股权被冻结。由于北大青鸟旗下的东华置业提出异议，城建东华无法在8月31日之前办完国有土地协议出让手续。
如果拖过了8月31日的期限，东直门项目就要挂牌，届时价高者得。北京华远和北大青鸟都不一定拿得到这块地，先期投入的资金就可能成为沉没成本；而北京城建集团能收回多少拆迁费，也将视乎政府的决定。这将是一个最坏的结局。
“大家争来争去，底线是不能把‘鸡蛋’打碎了，否则大家都是空欢喜。”一位知情人士如是说。
本着“不把鸡蛋打碎”的精神，2004年8月31日，当事各方签订了和解协议，习惯称为“五方协议”，包括北大青鸟、香港康实、北京华远、城建东华、东华置业——名为“五方”，实际是两方，因香港康实和东华置业都由北大青鸟控制，城建东华则掌握在北京华远手中。
