发展商“认筹”是把“双刃剑”
“‘认筹’是把‘双刃剑’，搞不好的话伤人又伤己，其实，只要‘端正’心态，实实在在经营好楼盘，不搞认筹的房子照样也很好卖”。这是几位曾经在禅城区、南海区和顺德区的房地产公司负责推广、销售的工作人员，日前在接受记者采访时，就目前部分地区的房地产开发商，为了“促销”而私下搞“认筹”的做法而发表的意见。
曾经分别在禅城区两家房地产公司工作过的余小姐和钟先生，在和记者谈话时坦率地说：“做过房地产的人都知道‘认筹’是怎么样的一回事，‘认筹’其实是把‘双刃剑’。搞得巧妙可能得一时之小利，但名声搞坏了，其实是得不偿失，既伤人又伤己。”
余小姐介绍说，前几年她们曾在禅城区汾江中路开发过一个楼盘，在拿到预售证前的两、三个月，开始时也有人提议搞“认筹”活动，一可预先“锁定”一部分客户，二可先收取顾客的“诚意金”以便资金周转。但后来公司老板和管理层再三研究后，还是决定不搞认筹，公司各部门实实在在地按部就班分头做好“本分”工作。两、三个月后，政府主管部门批复发给“预售证”等手续后，才公开对外正式销售。结果，第一期100多套房子在短短十几天内便销售完毕。她说：“因为都是准现楼，客户看了某楼层的样板间后，选购哪一层的楼房，就按那一层的楼价结算。买卖双方大家都‘以诚相见’，反正是一分钱一分货，到后来买卖双方都感到满意。”
而多年前主管过房地产营销的钟先生则说：“房子能否顺利卖出去，是要讲策略的，我觉得适度的销售控制是必要的，也就是第一期放多少套上市场试探一下行情，这无可厚非，价钱好多卖一点快点回笼资金，价钱不利时不妨等一阵再推，从市场接受能力的实际去推盘。至于认筹的做法，大多数发展商想通过炒作人为制造旺销假象，有人每次搞认筹活动都花一大笔钱请民工或社会闲散人员‘做托’，其实，请几百人排长龙，到头来不见得有什么效果。”
据记者了解，在南海桂城早期的部分楼盘开发销售时，并没有搞“认筹”，都是拿到预售证后才正式公开销售，房子也卖得很顺利。而在今年元旦，记者到顺德区北滘某大盘采访，了解到该盘也没有搞什么“认筹”，而是建好了房子拿到销售许可证再销售，结果，也顺利销售了30多套联排或独立式别墅，销售额达一亿多元。(文／廖晓东)
律师“认筹”易引发冲动消费
“认筹”是楼盘前期营销采取的普遍手段，对于开发商来说，“认筹”是有百利而无一害，但是对消费者来说，“认筹”有时看起来很美，但是却暗含着一定的风险。“认筹”的合法合理性如何？“认筹”容易带来什么购房陷阱？购房者又如何防范“认筹”风险？日前，记者专门采访了部分法律界人士。
“认筹”不得收取费用
广东华法律师事务所陈志坤律师认为，从发展商的角度来看，“认筹金”可以增加其现金流，在一定程度上可以补充发展商的现金周转；更重要的是，透过“认筹”，发展商可以摸清市场对其楼盘的反应，以此作为为房屋定价的基准。而从消费者的角度来看，“认筹”给予消费者一定的优惠选择权。在“认筹”数多于房屋套数时通过抽签的形式确定房号，比起消费者竞相透过特殊关系来“插队”挑选好的套间要相对更公平一些。
尽管“认筹”有其一定的合理性，但是陈律师认为，根据目前的法律法规，如果发展商未取得预售证，不论以任何名义或形式收取房款及房款以外的款项都属违规行为。因此，如果发展商未取得房地产预售证，则只能进行意向登记，而不能收取费用。“认筹”在法律上对各方并无约束力，其更多地具有商业运作的性质。
广东聚英华律师事务所杨小明律师认为，目前国家尚无相关法律法规禁止此类销售行为，按照民法“法无禁止即允许”的法理，正常操作而不具有其他违法行为的话，则合法。
“认筹”容易造成冲动消费
陈律师认为，“认筹”对消费者最大的风险是因缺乏知情权而造成冲动消费。在双方信息不对等的情况下，消费者有时难以保障自己的利益。此外，“认筹”现场往往非常火爆，消费者容易因冲动或受现场气氛的感染而做出草率的决定。
杨律师提醒消费者，面对“认筹”的热闹场面，购房者要视自己的需求而定，不要盲从。更不要在当时热闹的场景下，不经仔细琢磨合同就签字下定金，发现问题后再找发展商，发展商则理直气壮说按合同办事，造成争议纠纷难以解决。
“认筹金”不等于“定金”
在“认筹”过程中，部分发展商及销售人员对“认筹”及“认筹金”的说明偏离法律规定，如将其与定金相混淆，导致购房者的错误理解。
陈志坤律师认为，“认筹金”通常不具有法律上的约束力。因为消费者在“认筹”或支付“认筹金”往往不确定具体购买的是哪个单元，对房屋的具体价格也不确定。因此，“认筹”行为的内容既不具体也不明确，并不能构成合同法规定的有效的要约。
而定金一般在签订商品房认购书时由发展商收取，具有《担保法》中规定的担保作用，即如果消费者不签订正式购房合同，定金不得退还；如果是发展商违约不签订正式购房合同，则须双倍返还定金。
杨律师也认为，“认筹金”不同于定金。“认筹金”在“认筹”不成功时，发展商应将“认筹金”返还购房者。而定金则在一方违约时，适用定金罚则，即“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”(作者：林钢儿吴培)
