将我国房地产税制与日本进行比较可以看出，当前，我国的房地产税收制度还不尽合理，不动产税尚处于论证阶段，20%的转让所得税还没有得到落实。当务之急是增加房地产转让的所得税负担，对于两年以下转手的房地产要征收20%的所得税。
回顾2005年的房地产市场，让人感受最深刻的是市场的跌宕起伏。2005年虽然已经过去，但对房地产市场的政策调整远远没有结束，打击房地产投机任重而道远，2006年的政策重点还会是打击投机，抑制房价过快上涨。
2005年3月5日，温总理在政府工作报告中语气平和但坚定地宣布：2005年物价工作的重点之一是抑制房价过快上涨。由此拉开了调控房价的序幕。此后，具体调控政策和配套措施陆续出台，2005年成为房地产市场的调控年。
但由于一些地方政府部门在执行调控政策时不够坚决，加之国际资本的加速进入等原因，使房地产调控政策受到了各种作用力的牵制，前期并未完全发挥预期的效果。
房地产调控政策的实施使房地产开发商以及与开发商有关的利益群体受到了损失，这是一个特定的强势群体；而受益者是没有购房的一般老百姓，这是极分散的不确定群体。应该看到，因为房地产新政所冲击的利益群体非常集中，他们会通过各种方式延缓甚至迟滞房地产调控政策的实施。
我们注意到，2005年下半年，当上海房价开始调整的时候，珠三角各城市房价开始有明显上涨的趋势。从统计数据看，2005年11月，深圳的住宅价格同比上涨超过20%，广州周边的几个卫星城的房地产价格也有明显异动。另外，一些中小城市的房价不仅没有受到政策调控的影响，而且呈现快速上涨的势头。
对于上述现象，有人认为是需求旺盛所致，笔者认为主要的原因是投机使然，炒房已经蔚然成风。观察深圳等地这次房价上涨过程就会发现，价格上涨受到广泛关注源自某著名房地产公司的一个楼盘的公开发售事件。这是一次精心策划的房地产炒作事件。2005年“十一”期间，该公司将很多“老客户”(实际上就是经常合作的投机者、炒房者)集中到发售现场，然后采取限量销售、坐地涨价的策略来刺激投资者的心理，终于引发抢购和骚乱。从时机上看，10月份正值上海的房地产过热开始降温，资金需要寻找出路，因此深圳的此番上涨具有很多有利条件(还包括深圳的收入水平、地理因素、土地供应等)。
为什么房地产如此容易被炒起来？这不仅是一个现实问题，也是一个理论问题。笔者以为，关键是我国的房地产税收制度存在严重缺陷，不动产税一直没有征收。在我们与日本财务省(原大藏省)研究所的学术交流中发现，日本人在总结他们的房地产泡沫时认为，在经济泡沫的成因中，日本的土地税制问题是重要原因之一。
对于房地产，通常在取得、保有、买卖等三个阶段都要课税。在日本的税制中，在“取得”阶段有遗产继承税(国税)、登记许可税(国税)和不动产取得税(省级地方税)等3种税赋需要缴纳。在“保有”阶段有固定资产税(市级地方税)、城市规划税(市级地方税)和特别土地保有税(市级地方税，1993年废止)等3种。此外，在“转让”阶段对转让所得进行征税，有法人税、所得税(转移国税)、住民税(地方税)等3种。
不动产税制方面与经济泡沫成因有关，主要在以下几点：首先，在“保有”阶段，保有者的税负担过低。不动产税占日本所有税收的比重1990年为6.5%，而美国的比重是14%，可见日本在土地保有上的税收负担与其他国家相比非常低。
日本的经验告诉我们，财政税收政策对控制房地产投机的作用远大于金融政策，对流通环节课以重税可以有效抑制房地产投机行为。在经济泡沫出现之前，对于个人而言，4000万日元的(土地)转让收益需要缴纳20%的收入税，对于超过4000万日元的部分，实行50%的综合课税。对于法人而言，除了通常的法人税率之外，保有期间在10年以下的，征收20%追加课税。但是，这种转让收益课税对于抑制投机活动并不见得有效。为了抑制投机，从1992年开始实施针对泡沫经济的税制，对于保有期间2年以下的土地，转让时另行加收30%的税。
将我国房地产税制和日本进行比较可以看出，当前，我国的房地产税收制度还不尽合理，不动产税还处于论证阶段，20%的所得税还没有得到落实。当务之急是增加房地产转让的所得税负担，对于两年以下转手的房地产要额外征收20%的所得税。
笔者认为，2006年的政策重点应该是恢复征收房地产转让的所得税，如果出现房价失控的情况，估计有可能会调高所得税的税率。另外，不动产税(或称为物业税)将会逐步启动。
反过来看，如果在房地产税收上没有什么大的动作，2006年的房地产市场可能会出现报复性的上涨，后果是不言而喻的。(作者：尹中立为中国社会科学院金融研究所博士)
