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视点:中国商业地产盲目开发与运作仍不可避免

2006年01月09日 19:22:58来源:经济参考报责任编辑:章魁波字体:【大】【中】【小】
简介:

  2005年的中国地产格局已显现出开发商在国际化、专业化、品牌化方面的策略转向。而中国的城市建设,特别是大型政府公建,以及新城开发的运作模式和指导方针也有了重大转变。五合国际(5+1 Werkhart International)近日出炉的调查报告显示,2006年房地产开发及营销模式国际化的趋势更加明显,包括房地产融资理念、项目运作、营销模式、营销理念。更多的境外基金将关注并介入国内房地产市场。中国地产开发将从大都市为核心的中心城市向二、三线城市扩展,并呈现五大发展趋势。

  低收入人口居住问题将成为新焦点

  2006年低收入人口居住问题将成为新焦点,并可能有新的产品出现。其设计建造标准将低于经济适用房,占有方式以租住为主,推广范围是全国各级城市,开发模式为政府补贴引导下的开发商主导模式。

  2006年我国住宅商品化程度将呈迅速提升的趋势,相关的经营策略、服务体制将在住宅进一步商品化的过程中得到完善。住宅作为高档消费品及不动产投资品,也将逐步完善项目性能及技术指标的数据化产品说明。像电器、汽车等其它商品一样,要提供使用说明书,操作、维护手册,并标明基本能耗(电、燃气等)量、建筑材料、保修期等数据。预计在2006年,这一技术指标说明及展示模式将进一步完善,甚至包括整套住宅的整体性能数据。住宅产品质量检测标准以及售后服务的责任也将进一步完善和明确。

  2006年中国住宅的户型设计将有较大突破。三方面因素正导致现有套型模式的新变化。首先,居住文化在不断发展。其次,住宅个性化需求不断增加。此外,先进技术的应用提供了更多可能性。住宅户型在功能上将朝着普适性和针对性两极方向发展。适合不同面积需求和使用需求的全开敞住宅,以及向不同客户提供细分的产品,如丁克家族。在住宅功能布局方面将有新尝试。如客厅内置,即卧室等主要房间靠近入口而客厅在最远离入口处;如果进深较大可分割出特色黑房间,并在其四周形成连通的回路。

  高科技节能将成为住宅产品新卖点

  随着越来越多的楼盘尝试中国传统建筑风格,2006年中国楼市的现代中国风格将更加成熟,新中式住宅将继续在摸索中前进。它非简单的复古,而是加入现代生活理念,并采用最新的工艺材料和技术。新中式住宅前进的动力来自对传统的大胆革新。目前中式建筑有一定的弊端:首先与现代住宅在功能要求上和现代人的生活方式有较大的矛盾;其次技术手段落后,结构形式、物理性能、建筑材料和施工工艺上均有先天不足;最后,传统建筑以低层为主,现代住宅为多层甚至是高层。因此传统中式建筑不能简单的套用在现代建筑中,需要革新。

  2006年中国住宅品质继续朝着精细化及指标化方向发展。随着消费者日趋理性化,开发商也会更注重提高住宅产品质量,并提供可量化的住宅品质指标,关注住宅寿命问题。预计2006年在全国范围内将有大量的高科技节能住宅面世。一方面国家提高住宅节能的标准,另一方面政府部门、专家学者、媒体的大力呼吁,建筑设计行业、开发商以及消费者也越来越关注住宅节能问题。高科技节能将成为住宅产品的新卖点。

  对于住宅中的别墅产品而言,由于消费水平提高,第二次及多次置业需求的大幅增长,经济型别墅颇受青睐。经济型别墅、准别墅和伪别墅类产品的需求量有很大增长。

  商业地产盲目开发与运作仍不可避免

  随着WTO规则的深入实施,国际零售企业在国内的需求保持了稳定的增长势头。而这些企业在选择经营场所时,基本上只选择只租不售产品,无法与那些切割分散出售的物业进行合作。因为这种项目未来经营业态无法保证。据统计,目前商业地产项目选择出售的比例仍然高于半数。这一核心理念目前仍未被业内广泛接受,预计2006年商业地产开发与运作的盲目性,及空置浪费的严重后果仍不可能完全避免。

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