比如，越秀REITs旗下的物业总估值达到40亿港元，但赴港发行售价只能卖到24-32亿港元。
越秀通过分拆REITs上市能拿回来28亿港元现金。利用45%的银行贷款杠杆，手上就有40亿的现金流，再到国内做40亿的投资，又卖回REITs中去，再发行一次，高价卖出60亿，再45%的贷款杠杆……“这就是内地企业纷纷谋划海外REITs上市的融资管道设想。”
内地REITs有多远？
海外REITs的融资管道虽好，但内地资本市场却没有放行，更多是“雷声大，雨点小”。
2005年10月曾有两位政府高官出面为REITs“讲话”。在2005年地产金融论坛上，央行副行长吴晓玲指出，用公开发行收益凭证的方式设立房地产投资信托基金才是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式。中国证监会李清源也表示，“我们研究REITs已经好几年了”。此前，深圳证交所也证实了有一套成熟的REITs方案。
但到底由哪个部门来牵头主导内地的REITs呢？有分析人士指出，应该由人民银行来组织证监会和银监会来共同研究。
王世渝认为，有两条路径可以通达：一是银监会从私募REITs到公开发行；二是证监会来发行基金。
银监会和证监会都可以做REITs.银监会只需把信托计划做些修改，放弃200份的限制，做成信托基金形式，投资不要受3年5年的限制。“不要有还本付息的概念，不要制定给哪个开发商，而要指定给哪个物业，只能去做成熟房屋的投资收购。”
银监会可以先做私募REITs，做成功了再跟证监会协商做公开市场。与此同时，证监会也可以做，不要去做信托，而做成基金形式，专门去发起房地产投资基金，拿物业做组合来发行基金。
但从政策允诺到中国REITs，要破壳而出显然缺乏一个明显的推力。
税收是个需要考虑的问题，国家税务总局要避免双重征税。目前设立基金要交所得税，个人购买REITs还要交收益所得税。两税合一后，就只征收基金管理公司管理收益的所得税。“如果没有税收优惠，REITs就做不起来。”一位业内专家说。
“只对基金征税，是把隐含的商业物业税收显形化，税收只会增加不会减少。”现在的商业物业大都没有交所得税，都在做高成本减少利润，税收在过程中流失。(本报记者王颖)
