内地房地产商海外发REITs直面息口升高，人民币升值和售价打折的盘剥，中国本土的REITs依然“雷声大雨点小”。两年来，48岁的王世渝一直为中国房地产基金(REITs)鼓与呼。
这位上海瑞思房地产投资管理有限公司董事长四处游说他的那一套REITs理论。“REITs是房地产和金融结合的典范，把物化的交易形态细化到了证券化的交易形态。”王世渝说。
从2003年开始，时任德隆帝国友联战略管理研究中心总经理的王世渝，从央行加强房地产信贷管理的一纸“121号文件”中，嗅出了地产业即将变革的信号，随即德隆房地产金融部成立。
“尽管中国的反应机制可能慢些，但我相信，REITs迟早是会被大家接受的。”王世渝说。
孤独的探路者
王世渝所走的这条REITs之路，至今仍显得十分孤独和艰难。
2004年4月，当王世渝站在中国首届房地产金融论坛大谈REITs的初步构想时，国内众多地产商和学者还不知REITs为何物。
尽管如此，王世渝依然不辞辛苦地扮演着CHINA-REITs布道者的角色。
2004年底，王世渝和国内被认为有希望迈向REITs的铜锣湾百货董事长陈智进行接触。“几次说要签协议，都没有签下来。”王透露。
铜锣湾REITs之路的最大问题是陈智没有物业产权。“陈智的43个购物中心没有一个是自己的，他只能算作是购物中心的运营商。”如果铜锣湾旗下多个购物中心被某个国外基金收购，那么该基金就可能选择美国西蒙来替代铜锣湾的管理者角色。
王世渝为陈智开出的药方是变“被动”为“主动”，通过REITs从“商业运行商”转型为“商业运行＋资产管理商”。具体方案是，从现在管理的几十家物业中选择4到5家业绩比较好的，分别与业主谈好统一打包上市。
美中不足的是，如果没有物业产权，业主随时可能把运营商赶走，REITs上市拿回来的钱会被各个业主瓜分，很难进行再融资。
相比于铜锣湾的“先天不足”，王世渝并不讳言更看好与王健林掌控的大连万达集团的合作前景。王世渝认为，大连万达已经完成了从住宅到商业、零售和购物中心的阶段跨越，现在需要由商业物业向金融整合。
尽管铜锣湾和大连万达都离REITs还有很长一段路要走，但王世渝想在REITs平台上扮演的角色却很一致，那就是通过各种渠道把中国的REITs做起来，以发起人整合一些不动产，等这些中国REITs上市后，通过高水平的零售物业管理和金融资本运作经验来做REITs管理。
无奈盘剥
2005年内地紧缩银根后，地产金融创新的概念分外火爆。在香港首只REITs——“领汇”上市备受投资者追捧之际，内地地产企业也为香港取消对REITs投资内地物业的限制而欢欣鼓舞。
经过3年多的准备，越秀投资(0123，HK)终于在2005年年底成为首家内地赴港REITs上市的房地产企业。同时，李嘉诚旗下的泓富地产基金也伺机而动，业内认为李的最终目的是将他持有的大量内地物业打包到香港上市。据悉，至少还有9只国内房地产基金正部署赴港上市，包括北京北辰、麦格理及会德丰等。
“越秀的REITs还属于初级水平，物业里面有商场、写字楼，融资拿回来的钱又要去做酒店，不够专业化。”有专家认为，REITs投资同样要有专攻。
此外，内地物业打包到海外上市要遭受层层盘剥。相比于新加坡或香港本土REITs，内地地产企业要面临：一是息口升高，二是人民币升值，三是内地物业海外发行REITs售价的巨大折扣。
