从2006年1月1日开始，凡在2005年3月17日前办理个人住房贷款的购房者，将要按新利率来执行还款计划，购房人的月供将会略有增加。这已经成为当前一段时间购房者最为关注的话题之一，而北京的各家银行也已经做好使用新利率准备。本报也在上期对此予以了关注，但仍有部分读者致电本报表示希望可以多了解一些在新利率下该如何贷款、还贷的信息。
本期购房讲堂，我们将再次向读者介绍，新利率下诸如提前还贷是否合算、如果提前还贷是缩短期限还是减少月供、有款在身的房东是抛售还是出租等房贷难题。
利率微涨月供略增
按央行政策，取消房贷优惠利率后，5年期以上的基准利率为6.12%，下限利率为5.508%。对于购买第一套住房的资信良好用户5年期以上的个人住房贷款利率执行5.508%的下限利率，而对于购买高档住房、第二套房甚至别墅的贷款人，按照6.12%的基准利率执行；同时将首付比例提高到30%至40%。
业内人士指出，央行这次上调房贷利率，更大的意义在于影响人们的心理预期，对购房人的实际付支影响不大。据记者了解，目前绝大多数商业银行执行的都是5.508%的下限利率。按这个标准，去年3月17日以后的购房人，已执行了5年期以上个人住房贷款5.508%的利率下限，而在去年3月17日以前的购房人，在继续享受了2004年全年的优惠利率后，从2006年1月1日起，就要按照新的利率还贷。
以50万元20年的商业性贷款为例，按照下限利率5.508%计算，明年起月供将达到3441.7元，比利率调整前的5.31%增加55.7元。按基准利率6.12%计算，月供将增加230.86元。
提前还贷四种方案比较
假如你在去年3月17日前购买了一套商品房，到目前按揭贷款还款额还剩78.4万元，贷款期限为20年。如果你将目前48.4万元的闲置资金用于提前还贷，再将剩余的30万元整数按揭。如果采取等额本息还款方式，你可以有以下四种方案选择。
方案1：月供最少，利息最多。即保持20年还款期限不变，这样每月需还款2065.02元，比提前还贷前月供减少3244.23元。但这种还贷方式的利息最高，累计达到195603.74元。
方案2：月供较少，利息支付较多。假如你将还款期限缩短至10年，每月的还款额将达到3256.98元，这比提前还贷前减少2052.27元，但比20年还款期限的月供多1191.96元。而此时利息共计90822.3元，比20年期少支付104781.43元。这种方式月还款额和贷款年限都减少了，月供相对较少，但利息支付相对较多。
方案3：月供较高，利息节省较多。如果按提前还贷前的每月5309.25元计算，你只需6年半时间还清，总计利息57581.64元。这种方式月供相对较高，但由于缩短了贷款年限，利息比20年期少136022.1元，比10年期少33240.67元。
方案4：月供最高，利息节省最多。如果将还款期限缩短至5年，此时利率则降至5.265%，月还款额增至5697.86元，比提前还贷前还多388.61元。但这种方式的利息只有41871.96元。这种方式月供最高，利息也节省最多。
“抛售”还是“出租”？
如果你按揭贷款的是投资用房而非自主用房，那么房贷利率的调整，不仅影响你的还款计划，还将对你如何处置手中的房子产生直接影响。要么出售、要么出租，二者必选其一。
这是个“两难”的选择。如果你选择继续持有房子，那么你面临的不仅是本次利率的调整，还将面临今后可能再次上调的压力；如果选择出售，一是目前房价比较低迷，存在即期的利益损失；二是今后房价可能上涨，你还得面临预期的收益损失。
如果你手中的房子还有比较明显的涨价空间，或者当地的房屋月租明显高于利率调整后的月供，那么你就能比较轻松地通过“以租养房”来实现收益。此时你应该选择继续持有，因为它能给你带来更多收益。这时就应该想办法提高房产的投资收益率。
至于如何判断房价具有“明显上涨空间”，关键要看房价的上涨幅度能否对冲利率上调带来的成本增加。目前，业内比较通行的一种判断办法是，当房价处于1.6%-3.6%左右的温和上涨时，就有可能缓冲利率上调所增加的投资风险。
楼市提醒
如何才能少付利息
借款人偿还的贷款中包括两部分：一部分是本金，另一部分是利息。贷款人除了全部归还本金外，提前还款是按照剩余贷款实际占用天数来算利息的，因此不存在多收利息的问题。以提前一次性清偿贷款的公式来验证：应还利息＝剩余贷款本金×本次一次性归还距上一次结息日的天数×借款合同约定期限的现行月利率／30天。如果借款人在偿还了一部分贷款后，申请提前偿还另一部分贷款或者偿还剩余全部贷款的，提前偿还贷款时，不管是何种还款法，已支付的利息都是借款人已占用资金的成本，并没有多付任何将来的利息给银行。贷款人提前还款缩短了贷款期限，比按部就班还款少支出利息。
提前还款方式与合同相符
目前个人住房贷款的还款方式基本上有两种：一种是等额本息还款方式，即每月还款本金和利息之和的总金额相同；另一种是等额本金还款方式，即每月还款本金数不变，加上利息后，每月还款金额不同。贷款人在与银行签订贷款合同时约定好选择其中的一种还款方式，如果要提前还款也必须按照合同约定的那种还款方式。
不要忘记注销抵押
银行人士指出，由于许多贷款人对抵押权比较淡漠，提前还款后往往忘记了去产权部门办理抵押注销，这样贷款虽然还清了，但房屋仍在房产交易部门备案，会为日后的房屋交易带来不必要的麻烦。
贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领申请注销登记表，最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。
