如果说去年北京甲级写字楼市场上还仅仅是中关村一个区域日子比较难过的话，随着今年市场供应量的大幅度增加，全区域供大于求的局面正在到来……
实力分析机构锋华兴业日前公布了2006年北京甲级写字楼市场预测报告。分析显示，北京未来3年甲级写字楼新增供应超逾300万平方米，其中约241万平方米位于东部(59%)，其他区域约100万平方米。东部新供应集中于CBD及东二环一带，从2003年至2005年，两年的新供应共约70万平方米，未来2年估计新供应大幅增加。
而需求方面，根据对北京市场生产总值增长率、就业人口、消费物业指数、固定资产增长四项指标的估计，预测2005-2007年写字楼的吸纳量约为210万平方米。
因此，展望2006年，未来甲级写字楼新供应量估计约300万平方米，吸纳量为210万平方米，将出现供过于求的情况。
区域供需预测
北京甲级写字楼2005年上半年总存量为336.5万平方米，从分区存量看，CBD及建国门一带为甲级写字楼主要集中的区域，共占44%，加上燕莎及东二环，东部地区存量达到65%。
A、CBD区域
2005年上半年CBD的空置率为11.92%，目前该区域甲级写字楼总量约77万平方米，2005年新增供应约13.6万平方米，占目前总量的46%。CBD为最受用家欢迎区域，几个在建项目在完工前已获不少大租客及买家吸纳，虽然2005年度北京财富中心和富尔大厦投入使用，但该区的空置率还是处于较低水平。CBD自去年起空置面积出现多年来未有的低点，很多公司需扩大但未能找到合适的面积。当北京财富中心还没有投入使用时，普华永道已把多层面积预留。近期北京财富中心也有不少的成交，如拜尔、阿迪达斯等均落户于此。
虽然该区域是北京甲级写字楼未来两年供应集中的区域，但CBD现有的面积较缺乏，预计该区于本年后段出现市场压力。随着明年更多写字楼入市供应，区域供需压力将会加剧。
B、燕莎商圈
2005年上半年该区空置率为6.6%，现时该区甲级写字楼总量约46万平方米，本年只有佳程广场入伙，带来约8万平方米的新增供应。
燕莎商圈为北京第三使馆区的所在地，而且地铁10号线将于奥运会前通车，加上该区未来两年的新供应比其他区域相对较少等各种因素，预计燕莎一带的写字楼会渐被市场吸纳。
C、建国门／东长安街一带
2005年上半年，该区空置率为6.4%，上半年未有新供应投入市场。建国门外的新华保险大厦于去年完工，该项目规模不大，当时已获不少预租客户。今年，双子星大厦(原LG大厦)即将入伙，同样有不少租户决定落户于此。由于北京东部的写字楼需求还没有得到释放，预计本年完工的项目将迅速为投资客消化。
目前建国门区域的写字楼总量约68万平方米，未来新供应为建国门东单路口的光彩国际中心，预计该项目于今年较晚时候完工，完工时应有一定供需压力。但由于长安街一带明年及后年并无新完工项目，且地铁5号线预计于本年底明年初通车，东长安街为两条地铁交会点，对客户吸引大增，故该区将具相当竞争优势。
D、东二环
2004年上半年，东二环空置率为7.2%，该区甲级写字楼总量约24万平方米，本年该区新供应约6万平方米，预计今明两年新供应逾20万平方米，今明两年总量大增逾倍，故该区将来的供需压力比其他区域大。
E、金融街
金融街2005年上半年的空置率为4.9%，总量为42万平方米，但未来3年预计新供应逾100万平方米。预计从今年年底开始，新项目逐步入伙，供需压力于明年开始浮现，但该区项目出售的居多，不少有实力的国内企业在该处购下办公面积，能放租于市场的有效供应会比实际少。
