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今年房价将基本保持稳定 预计涨幅将低于去年

2006年01月05日 10:50:15来源:每日经济新闻 责任编辑:章魁波字体:【大】【中】【小】
简介:

  上海写字楼市场过度的投资行为,在物业由出售阶段转出租阶段所引发的危机将更加明显

  近日,高力物业发布的2005年第四季度甲级写字楼报告指出,上海甲级写字楼目前的平均租金已达到每天每平方米0.96美元,比去年同期增长了23.2%,而空置率也创下新低,为5%。

  2005年,上海涌现出一股投资写字楼的热潮,但繁荣的背后却是由此可能引发的危机。

  两极分化明显

  “目前上海写字楼市场两极分化,甲级写字楼供不应求,乙级写字楼供略大于求。”中原地产研究咨询部分析师鞠波指出。

  整个2005年,上海甲级写字楼处于供不应求的状态,租金和售价持续攀升。高力物业发布的报告显示,甲级办公楼第四季度的平均售价达到每平方米3873美元,较上季度上升了5%。鞠波指出,预计未来两年上海对于甲级写字楼的需求将会达到40-50万平方米左右。

  与此同时,乙级写字楼却是另一番景象。中原地产研究资料显示,目前上海乙级写字楼市场的平均租金水平为每天每平方米0.4美元,空置率在20%左右。鞠波认为,相对于上海的甲级写字楼,乙级写字楼的状况只能说差强人意,进入2005年之后,销售型的乙级写字楼的新增供应明显增多,供略大于求,乙级写字楼的空置率出现小幅上升。

  业内人士分析,未来两三年内,乙级写字楼平均租金水平会被一些新建物业及甲级写字楼所带动,呈现小幅增长的态势,然而一些陈旧的乙级写字楼物业的经营状况仍不甚乐观。

  投资热潮

  由于住宅市场趋冷,办公楼市场日渐成为游资的投资热点。目前,对写字楼蠢蠢欲动的是三股资金:个人、企业和海外基金。

  鞠波分析,个人投资的特点是资金比较闲散,购买物业以小户型为主,倾向于短线投资。企业投资的物业以区位较好、行业聚集性高以及性价比较好的写字楼居多。

  海外基金投资的特点是资金充裕,购买力强。鞠波指出,海外基金购买的物业以区位较好的、升值潜力巨大的甲级写字楼为主,并且多数以整幢收购的方式购买,仅有少数收购占主导地位的部分股权,倾向于长线投资。

  过度投资酿隐患

  不过,这股投资热潮背后,可能由此引发危机。

  鞠波认为,强劲的购买需求,使更多开发商选择出售所持有的新旧物业,造成短时期内写字楼市场的供应过于集中,这不利于市场的消化,更加不利于上海写字楼销售市场机制的建设和完善。

  “上海写字楼市场过度的投资行为,在物业由出售阶段转入出租阶段所引发的危机将更加明显。”鞠波认为,甲级写字楼由于基本处于统一管理,所受影响不大;但对于乙级写字楼来说,由于小业主众多不利于统一管理,从而造成租金水平的参差不齐,严重时,甚至导致不同物业、同一物业间的恶性竞争。鞠波指出,在现时市场环境中,很多开发商利用媒体炒作,给市场和投资者造成一定的假相,从而出现一些“跟风盘”的现象,不利于投资利益的实现。(王芳艳/文)

 

 

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