2005年,楼市在经历了5年的上升行情后,终于在年初的三月小阳春刚刚过去后,初显疲态,在此后的9个月里,终于拒绝攀升,一路向下调整至年尾。
这一年,年轻的楼市遭遇了5年来首次成长的烦恼。风险被遗忘的市场是非理性的。非理性的市场,肯定在集聚风险。
【记者观点】
我至今仍然记得2004年12月,一年前的那个冬天,楼市的火热和冬天的寒冷形成鲜明反差的两极。那一天,一位朋友在看完我的一篇有关“中高档二手房仍有两成上升空间”的新年展望分析后,很认真地问了一句:有道理吗?我答:有!再问:你确认?答,非常认同。
我不知道这位朋友的问题包含了怎样的情绪。也许是他觉得一年涨两成,在当时的市场状况下太微不足道,也许是他能未卜先知明察秋毫觉得市场可能有变。总之,去年的那一幕令我至今记忆犹新,因为,在之后的短短三个月里,楼市一口气携巨量上升,涨幅远远超过了文中所言“一年两成上升空间”的理性分析,三个月走完了原本需要走一年的路。
更多的人都没有想到,那个在小阳春里的欢呼,竟成了房市牛气的“最后疯狂”,楼市5年只涨不跌的情形被画上了句号。如果用K线表达,两成的上升空间,不折不扣地成了一根可以欣赏良久的长长上影线。
习惯了上扬的市场拐头向下调整,很多人会不适应。记得2004年上半年期房限转政策出台时,市场曾作过稍稍的停顿,于是,“拐点说”被专家提出,然而市场自有规律,稍事休息后,市场的脚步踩着“拐点说”再次上扬。此后,“拐点说”成了“狼来了”的寓言,而到了2005年,人们从不信开始相信,市场真的调整了。
在盘点2005楼市的时候,有必要记住这一年里,那不同以往的“中介门店自觉‘瘦身’”,“楼市让利大促销”、“上海人异地置业被套”、“消费者延迟买房计划”、“出售二手房可享受上门服务”……那些老歌中唱的,说的,其实都是楼市“那一场风花雪月的事”。
风花雪月之侃价版
“想告诉你我的心情,你并不是我的唯一,虽然你从不曾在意,我怎么原谅自己”———张镐哲《不是我不小心》
关键词:
“一口价”终结
看了卖房的5年的脸,2005年,终于轮到买房的扬眉吐气了。“侃价”在这一年,渐渐成了买房人可以向开发商、二手房的房东交易达成前,经常操练的自选动作。
楼市进入了买方市场,买家和卖家的角色开始了一次深刻的换位。无论是一手市场的开发商,还是二手房市场挂牌出售房屋的房东,都放下姿态转换位置,在房子多买家少的新型供求关系里,心平气和地寻求着能与自己握手签约的下家。
对于正急于把房子兑换成货币的卖方来说,交易达成是硬道理。二手房市场多年来习惯了往上跳价不愿意谈价的房东,在去中介公司挂牌的时候,也开始把“价格可以商量”的关键词代替了原来强硬的“一口价”、“到手价”。
成交量的萎缩,表明了市场“买房容易卖房难”的状况。5年的卖方市场里,买家“侃价”是个梦,而今世异时移,时过境迁,买方市场来临了,每一天微小的成交量里,需要买房的人中,绝大多数为的是自住,动辄数十万上百万元的真金白银捧上前,“侃价”的过程都是少不了的。
点评
随着市场的变化,买家“砍”价技巧也日见成熟,从技术层面讲,买家需要有明确的心理底线,如果一味把对方“乱砍滥伐”,“大刀阔斧”地硬性要求降价,到头来对方也会认为你没有诚意,而失去机会。另外,买家开始具备谈判技巧,准备了具体理由,可能打开原本房东设置坚固的价格底线。“砍价”无度,偏离了市场合理的价格区域,谈判容易陷入僵局。
风花雪月之关门版
“花开多久会谢,鸟儿飞多远会看不见,如果青春只是一眨眼,最爱的人何时要离别”———周治平《花开花谢》
关键词:
中介店“瘦身”
比米店多的中介公司门店,在2005年的9月,有了“一条街留‘半条命’”的场景,上海中介门店保守估计“三关一”。
遍布上海的“中介一条街”,经过半年的折腾,留下了“半条街”的风景,半数中介门店被美发店、按摩店和小超市取代。有关数据显示,上海中介门店数量已经从最高峰的一万四千余家跌入万家以内,平均每三家门店中有一家关门歇业。
据悉,一家品牌中介门店每月包括人员工资、店面费、水电煤等等的开销成本,是13万元左右,在成交量日日萎缩的时候,一个月都成交不了一套房,关门自然是情理中的事。也有中介公司解释得更绝,“我们是迁移,不是关店”。多情总被无情恼。
转一转兜一兜,一条变半条的中介街,就有长宁路中山公园段、吉浦路上、黄浦区陆家浜路,卢湾区鲁班路上,中介一条街甚至消失了。当然,“保存完好”的也有,比如古北水城南路、浦东的东昌路、卢湾的肇嘉浜路打浦桥段等。
年初数据显示,上海共有中介门店10800家,其中3000家为总公司,近8000家为分支机构。5月份,1000家门店消失,总数骤降到9800家,分支机构大约7000家左右。
点评
中介行业进入优胜劣汰的“洗牌”阶段。少数几家品牌中介确实开始借这个机会,适应市场变化调整门店结构,上海中介市场向品牌化、规模化发展初露端倪。风花雪月之促销版
“……让我狠狠想你,让这一刻暂停,都怪这,花样年华太刺激”———梁朝伟《花样年华》
关键词:
打折让利“花样年华”
买房可以打折优惠送装修送汽车,这已经不够刺激不够令人心动了,开发商为了快速卖出房子,频频向买房者发动了促销攻势,从明折名扣,到暗渡陈仓,从挤眉弄眼到“图穷匕首现”,最刺激的,也许就是买了还可以没理由就还给他。
总结年度五大主要促销类型可以发现,攻势的力度是一波胜似一波,形态也各不相同,归结起来有五种类型:一、朴实型的明折明扣或送汽车、装修等实物;二、救急型的分期首付;三、干脆型的买房送现金;四、心理平衡型的随市场变化的差价补贴;五、定心丸型的无理由归还房屋。
点评
随着促销方式的花样百出,消费者到底得了多少便宜,已非简单心算就能完成,有律师两点提醒应对;第一,买房资金动辄数十万元甚至上百万元,签订合同前需三思,签订合同中不要疏忽细则条款;第二,售楼促销应让买房者得到实惠为前提,这个实惠和是否值得买、是否需要买之间,消费者要掂量轻重,不要因为小利而冲动下单。