从去年底计划卖房至今，整整一年过去了，在某广告公司工作的何先生仍然一无所获。何先生今年初原已在京东看好一套房子，只因楼层不理想，本想等到五六月份二期开盘时抢先认购一套。但由于国家突然对房地产市场实施宏观调控，二期入市时间一推再推。后来虽然开盘了，但出于对降价的渴望他还是没买。
“看来，我只好等到明年初了。只是希望一是不要再出现大的政策变动，二是房价别出现大的变动。”何先生无奈地说。事实上，在一系列楼市新政的大背景下，寻寻觅觅一年仍未如愿以偿的购房者又何止何先生一人。
调控-捂盘-观望-回暖-放量-涨价，调控及其引发的系列变化锁定了众多购房者的视线，也在一定程度上左右着岁末年初的楼市冷热。
捂盘
调控一出开发商“捂盘”
始发于2005年三四月份的国家宏观调控，在“国八条”、“新国八条”及七部委新政的轮番推动下，曾一度弥漫在国内部分重点城市的短线炒房行为被迅速打压，全国房地产行业的乐观氛围也随之转变。上海跌价、广州震动。而在3月份成交量还一片红火的北京，不少开发商立即将原本在5月至8月份上市的项目推迟开盘。
捂房源，“适时”推出时提价
8月初，记者曾到大兴几个楼盘看房，几个月前还热热闹闹的售楼现场冷冷清清。此后不久，在通州某项目的售楼处，售楼人员告诉前来看房的客户：“我们还没有推向市场的意向，现在连认购书也没有。”而据记者了解，该项目在5月份就已经取得预售许可证，按照原定的销售计划，准备5月中旬通过四季房展会亮相，进而高调推向市场。
“不是无房，就是不卖”，开发商的这种行为让许多业内人士立即联想到一个词：捂盘。这一点在一些开发较为成熟的高档居住区域表现得尤为明显。
阳光上东位于朝阳公园附近，项目从6月份开始宣布“封盘”后长期没有动静。
阳光上东销售总监郭玉恒8月份在接受采访时称，阳光上东从2003年开始正式销售，到2005年8月一期已经接近尾声，所谓“封盘”是针对仅剩的约30套房而言。
“至于什么时候把后期的房源投向市场要根据市场的表现来决定，至少应该是10月份左右吧。”
尽管郭玉恒不认为“封盘”是一种“捂盘”行为，但他显然也看到了京城楼市在宏观调控下的走势———晚一点卖或许比较好。
直到11月中旬，一期售完后，阳光上东二期才正式开盘，但其均价已从过去的9500元/平米涨至13000元/平米。
而通过“捂盘”，或封盘，或减少可售房源，将捂下来的房源适时推出，并根据市场变化情况提升房价成为不少开发商应对宏观调控的策略。事实上，在5月份至8月份北京楼市受宏观调控较深的那段时间，逆市而上，按原计划如期开盘上市的楼盘确实面临不小的压力。特别是一些在售项目的二三期，“捂盘”现象尤其突出。
位于京西南花乡板块的鸿业兴园5月份开盘，其负责人王振平事后称，当时不少项目都想暂停下来静观一段时间，等到宏观调控的影响逐渐减弱以后，再适时推出，“虽然我们对产品本身非常自信，但那个时候推出一期，确实需要很大的勇气。”
5-8月上市房源不及上年同期的1/5，9月后回升
从5月份到8月份，项目开盘数量的下降以及成交量的回落也印证了开发商确实有捂盘现象。记者从北京市房地产交易管理网获悉，从5月份至8月中旬，北京取得预售许可的项目为208个。
其中，5月份为51个，6月份为65个，7月有所回升达到80个，8月份到中旬时又有12个项目取得预售许可。但是，在此期间，推向市场的房源比往年少之甚少，总量不及2004年同期的1/5.另外，从北京市建委的2005年北京住宅市场各月成交走势图来看，今年年初，整个北京市场的住宅成交量陡升，升幅之大为历年所罕见；但从3月底宏观调控政策陆续出台之后，住宅成交量开始迅速下降，在低谷盘桓几个月后；从8月底开始，北京住宅成交量开始回升，直至现在仍保持在一个比较高的水平上。
八九月之交成为开发商万众瞩目的一个分水岭。进入9月以后，多数开发商对市场的看法开始转好，尽管此前几个月销售数据持续滑坡，而随着销售季节进入“金九银十”，开发商们逐渐表现得信心满满。建外SOHO第七期的广告牌上醒目地写着“走出观望”的字样。据了解，该项目年初时预计6月份入市，由于工程进度等方面的原因，8月初才拿到预售证。但当时SOHO中国董事长潘石屹仍认为时机不合适，因此拖到9月初才正式推出。
“回暖”———媒体在评价8月底、9月初的市场变化时几乎众口一词。
新闻速读
●从5月到8月，北京市房地产交易管理网数据显示，发出预售许可证208个，住宅取得预售许可面积为196万平方米。但进入市场销售的新盘并不多，特别是一些在售项目的二三期出现“捂盘”现象。
●“现在(8月份)市场不稳定，如果按照我们原先制定的销售价格肯定不好销售，所以我们推迟了二期的开盘计划。”双井某开发商如是说。
观望
“对抗”捂盘购房者观望
挺下去，迫使开发商放量并主动降价
