为了更好地阐述创造城市价值，万通集团董事局主席冯仑在南宁举行的“创造城市价值”2005中国地产年度论坛上剖析了中国房地产近来的发展特点。冯仑认为：中国房地产企业正在资本结构、商业模式、市场化手段、产业化应对模式四个方面发生变化。
冯仑回顾，资本结构改善已经成为全国一些主要的大地产公司做得最多的一件事，主要是私募和上市工作。在国内的市场环境和金融投资环境变化以后，这种方式已经成为大的房地产公司所采取的一个应对方法。在房地产行业中全国前十位、二十位的公司目前关注最多的一件事是资本结构的开放。最成功的例子便是富丽在两个月前上市。另外，华远、顺驰和万通、阳光100等企业也有非常积极的举措。
冯仑介绍，大家正在积极寻求商业模式的改进方法。最近半年之内，各地产公司都在纷纷探讨一个基本的选择路向，目前分为三类。一类是以万科为代表的住宅公司，商业模式简化为住宅公司，过去叫房地产开发企业，现在定位为更具体的住宅公司。第二类是以大部分国企传统企业为主的综合开发公司模式，北京天成、广东越秀、北京金融街等公司就是典型。这种模式在前一段时间对政府资源的依赖性比较大。第三类更接近于当下欧美开发商做的一些工作，典型的是万通、富地、金源等。这些公司越来越在价值链的上面作工作，越是像张艺谋，而不是挣加工费。未来在中国行业的企业整合，在商业模式上要发生很大变化。另外，开发公司的数量会大大减少，这个价值链每一端的服务性企业的生存空间会大大提高。
同时，现在所有的房地产公司最近开始运用更多的市场化手段，积极关注到国外市场的变化。国内地产公司关注海外主要是由于两方面的原因：一个是人民币升值，另一个是因为海外的市场相对来说与政府打交道的成本及制度性摩擦比国内市场小，融资财务安排的手段又非常多样化。
另外，在整个房地产的利润空间急剧压缩的情况下，以产业化的方式来应对成为企业的一个重要选择，万科就是比较典型的例子。世界上最大的公司一年要交三万套左右新房，万科今年能交付两万套，现在已经接近于世界最大的住宅公司。在这种情况下，据万科自己的研究，它的利润中除了土地利润有1/3，销售产品的利润占1/3，另外1/3是一些特别的服务、追加品牌等等，但这也在发生变化。据万科的研究，未来在土地利润下降的同时，他们能够在成本的增加上比竞争对手节省1/3，以此来应对竞争加剧的情况。这是一个非常有效的措施，也得到了政府特别是建设部、人居委的支持。实际上就住宅来说，产业化是未来应对整个行业健康发展和平均利润时代的一个非常重要的选择。
冯仑认为，尽管自己介绍的只是近半年、一年中一些企业所做的选择，但正确地对待这些选择，将有助于把城市建设得更好。
