人山人海，熙来攘往，这是住交会开幕的盛况。但焦虑正隐藏在繁荣的表象之下。蜂拥而入展馆的人，各自怀着不同的心思，观察展位和论坛，扑面而来的却都是熟悉的面孔。
话题是老话题，明星是老面孔，而观众的审美疲劳一望而知。不少地产人说，房地产游戏要改规矩了。这话说了很久了，每一次宏观调控都有人这么说，但似乎只是到了现在，它才真正成为地产人发自内心的设问。在住交会论坛现场，对话者屡屡跑题，从一个侧面暴露了与会者真正的所思所想。
差不多每个人都知道，房地产在变，“房地产开发以后不是这么玩儿了。”但到底怎样变？变到哪里去？企业又应该做些什么？设问很多，答案却不十分清晰。大而无当和切中要害的论调同样多，听到的不全是老生常谈。“至少在本届住交会上，人们部分地找到了明年的答案。”世联地产顾问董事长陈劲松认为本届住交会论坛的议题设置仍有梳理和提升的空间。
老外受到礼遇，但国情不同，外企也并不能提供多少合用的经验。在中国市场赔了10年钱，到2003年才开始盈利的新加坡凯德置地，生存的法宝就是保守理财。该集团中国区总裁林明彦在名为“出路--房地产企业发展战略和营销策略转变”的论坛上介绍了其运作心得，他补充说：“平衡投资、分散风险是凯德置地的另一个原则。”为了尽量分散风险，凯德置地在世界各地进行投资，公认市场前景最好的中国在其“投资篮子”中只占约10%的份额。
但不知道这算不算成功经验，因为在任何地方保守理财都是最安全的，而中国的开发商能否接受这样的理念就更是未知数了。在机会之邦，有时冒险比稳健更有价值。顺驰(中国)就是甘冒风险的典型。他们在机会面前完全将风险抛诸脑后，并在2003年启动了一场令人瞠目的扩张运动。虽然质疑如潮，但顺驰的冒险被证明是成功的。
当风险伴随宏观调控降临的时候，顺驰也适时地进行调整。在一连串令人眼花缭乱的人事变动之后，他们提出了与过去完全不同的战略，更强调利润而不是规模。“进行这样的调整，根本原因是市场格局已经发生了变化。”顺驰(中国)董事局主席汪浩表示，“其实宏观调控对企业的影响没有外界所说的那么大，像自有资金必须达到总投资35%这样的规定，是有办法变通的。”汪浩所说的市场格局之变，主要就是指土地“招拍挂”后，拿地由过去的关系竞争转变为资本竞争，“中心城市大地块的出让，基本上就是几个大企业在竞争。”
参与市场竞争的国企，也同样面临如何转型的问题。“没必要总是把国企和民企分开来看。”引进大型国企天津泰达作为战略投资者的万通地产董事局主席冯仑曾表示。不同的企业有不同的志向，有强调专业分工的，例如万科；也有强调资源整合能力的，例如泰达。
在新一轮宏观调控的背景下，泰达正在变得更加雄心勃勃。“泰达集团的目标是发展成为一个资源整合的平台，使之能够获得操作城市运营的能力。”泰达集团总经理孟群表示。
一向欣赏万科的冯仑则为自己的企业选择了另外一条路：借助专业化做大做强。他将万通地产按业务线分为四块，每一块独立运营，财务上则互补短长，形成一套完整的体系。冯仑喜欢用“美国模式”来概括他的思路，但到目前为止，我们才刚刚看到轮廓。冯仑的思路仍需要时间检验。
德思勤董事长龙固新则断言，开发商最适合扮演的角色只有资源整合者。“实现了专业化分工，只要掏钱，所有的专业服务都可以在市场上买到。开发商的核心竞争力是资金融通基础上的资源整合。”但他很强调经营能力的重要，认为只有开发能力而缺乏经营能力是目前商业地产的主要困境。
但搭建一个具有规模和信用的操作平台并不容易。虽然龙固新希望他的企业能在金融服务上有所作为，但目前只能停留在试水阶段，“国外的钱太慢，国内的钱太小。”龙固新说，“所以你没办法做大规模，而没有规模就没有成本优势。”
陈劲松也认为，在人民币资本账自由化之前，房地产金融只能是说得多、做得少。“国外进来的基本上都是小钱。国内的钱虽然不少，但又没办法用起来。”
