一块地上有一栋楼房，每户住房产权人享有房屋所有权的同时享有的土地使用权应该是按一定比例计算的。但这个常识性问题却一直被无视和掩盖——在土地使用权证上除了有地区名称、地段和地块号码、位置、住房使用面积或建筑面积、土地使用权拥有者的姓名等外，对土地面积的记录只是全体业主购买的土地使用权总面积数，即没有分割到户。
然而，在许多市场经济国家，每户住房产权人的土地使用权是按一定比例享有的。笔者最近通过对中国土地使用权和德国土地使用权的比较研究发现，中德两国的最大差别在于土地使用权登记制度。举例说明如下：
我们假设，在一块面积为667平方米的土地上建有一座两层楼的住宅，共有12套住房，总建筑面积为840平方米，总居住面积为672平方米；这12套住房产权连同土地使用权在90年代初卖给住户，其中第5号住房使用面积56平方米，建筑面积70平方米。
在中国，第5号住房的所有者在办理房屋所有权证的同时，从法律上讲(有关法律规定在办房产证之前)还要办理土地使用权证。在土地使用权证上除了有地区名称、地段和地块号码、位置、使用面积56平方米或建筑面积70平方米、土地使用权拥有者的姓名等外，对土地面积的记录是该栋住宅楼土地使用权的土地面积667平方米。
与中国绝大多数地区土地使用权和房屋所有权分开登记不同的是，德国的房屋所有权和土地使用权登记在一本地籍簿内，其内容如下：833／10000的土地使用权，某城市某地区某地段多少号地块，面积667平方米，XX大街第X号，位于X单元X层某侧的第5号住房(附划分图)的特别所有权。
德国地籍簿上记录的833／10000的土地使用权来自第5号住房的70平方米建筑面积是总建筑面积840平方米的1／12，或者按住房使用面积56平方米是总居住面积672平方米的1／12计算。这就是中国和德国土地使用权登记的最大不同。中国的土地使用权证上记录了该住宅楼土地使用权的土地面积667平方米和住房使用面积56平方米或建筑面积70平方米，而在德国地籍簿上记录的是土地面积667平方米和833／10000的土地使用权，没有直接注明住房使用面积或建筑面积。
但正是这看似在技术层面上的微小区别，将对第5号住房及其土地使用权的价值产生很大的影响，特别是在征地和房屋拆迁的情况下。
假如上面叙述的第5号住房连同其他11户住户以及其他建筑中的几百户居民被征地拆迁。拆迁之后，在这667平方米的土地上将新建18层的住宅楼，总建筑面积7200平方米，总居住面积5180平方米，共50套住房，平均每户建筑面积为144平方米，使用面积约104平方米。如果开发商向城镇政府购买相同区位和质量的土地，假定土地使用权出让金的价格为22490元人民币／平方米。
如果这个征地拆迁发生在中国，开发商会向第5号住房的主人提供以下两个选择：其一是给钱，开发商若以当地商品房8000元／平方米的价格作为补偿标准，支付70平方米建筑面积旧房的征地拆迁补偿费是56万元人民币；其二是给房，开发商在原区位的新楼建成后，提供70平方米建筑面积的新房作为征地拆迁的补偿。这就是现在普遍实行的所谓“以新换旧”方案。
如果这个征地拆迁发生在德国，开发商要支付的拆迁补偿费就不是56万元人民币了，而是151万元人民币。其具体计算如下：
土地部分，667平方米×833／10000×22490元／平方米＝125万元(其中833／10000是地籍簿中登记的比例)；建筑部份，假定价格为5920元／平方米建筑面积、使用年限为100年、剩余使用年限为50年、折旧为38%，折余价格为5920元×(100%-38%)＝约3670元／平方米建筑面积，其建筑折余价值是3670／平方米建筑面积×70平方米＝25.7万元。这样，土地加建筑的总价值是125万元＋25.7万元＝150.7万元＝约151万元。
也就是说，在同样条件下，德国的开发商必须对被拆迁户支付151万元征地拆迁补偿费，比中国开发商支付的数额多95万元。中国的房地产开发商支付的征地拆迁补偿费只是应该支付数额的37%。
