精准投资追求最大收益
投资高手出镜：洪先生，金融研究人员，平日和普通人一样正常上下班，只是多了一个业余的爱好：投资房产。由于所学专业是财会，对于投资有着自己非常独特的方法，精准的计算使他在实践中屡战屡胜。目前他在手房产5套，较高的租金收入让他过上了“滋润”的生活。
首战即获年回报率8%
2003年初，洪先生陪朋友一起去八卦岭租房。当时看了好几套房子，最终他朋友看中了旭飞花园。当时洪先生脑袋里并没有什么投资的概念，只是用租金和房价粗略地计算了一下租金回报率，感觉收益较高。
“15万，租金有近1000元，这样年回报率也有8%左右。相比之下，银行存款只有2%左右，收益要高许多。”股票低迷，又恰逢非典，一直在寻找更好投资途径的洪先生感觉这正是投资房产的大好时机。于是他迅速购入旭飞花园一套22平方米、价格为14万的单位。很快，他就以1000元的价格租了出去。“这样算下来我的年回报也有近8.6%。如果要算净资产收益率，那么我只投资了首期款2成2.8万，租金1000元刨除付给银行的利息每月500多，每月纯收入400多元，所以净资产年回报率可以达到近20%。”回想起当时的投资，洪先生依然是那么兴奋，因为那是他第一次真正尝到了投资房产高回报的甜头。
再次投资回报率升至9.6%
2003年12月，洪先生接到中介的电话，说文锦渡口岸附近的龙园苑有一套超值的单位销售。收到消息后，他下班后赶紧跑去看房。房子面积有32.6平方米，当时卖家出价15万。而且出售时，房子已经带有租约，租金有1200元/月。
当时中介介绍说，那套房子是房东急于出售才会价格这么低的，并且告诉他如果晚上不定，那么第二天都肯定没有了。洪先生迅速心算了一下回报率：1200元月组，价格15万，算下来年回报率有9.6%，比之前旭飞花园的那套回报率更高。于是他当晚就下定金5000元，把房子买下。“文锦渡区域我并不熟悉，因为我工作在八卦岭。但我投资只看回报率，所以平时我也会留意房子的租金等市场行情，只要有好单位推出，我立即购入。”
力求实现收益率最大化
2005年9月份，洪先生再次看中了龙园苑一套37.6平方米的单位，价格为16.5万。“经过了几次投资，我的经验也慢慢多了。当时申请银行贷款时我并没有像以前那样贷20年，而是选择了15年。我自己设计了一套投资回报的计算模型，经过电脑的计算我发现贷款15年的回报率是最高的。”洪先生表示，再次选择那里还有一个原因就是租客较多，而且多是年轻人，管理比较容易和方便。据他说，正在办理过户手续的过程中，已经有人开始打电话给他想租那套房子，出价1300元/月。
当问及是否赞同一些投资客降低租金以换取整年租约和租金的做法时，他摇摇头说：“虽然可以一次性收取整年租金，不过收回来的多余租金只能放在银行收利息，收益太低。我讲求的是资金匹配，通过租金和供楼款的基本相同，从而实现收益率的最大化。”他还在桌上摆出手提电脑，向记者展示了他正在设计的新一套计算模式，据说只要输入基本的数据，他就可以算出长期投资过程中，在那个时段卖出房产就可以达到收益最大化。
投资心得
全部投小户因为回报高
1.我从来不炒房，因为我是上班一族，没有太多的时间和精力去炒卖房产。而且炒房风险太大，很难判断房价的涨和跌。对于风险的期望决定了我投入房产资金多少。如果把资金放在银行，风险最低，不过收益也很低。如果把资金投入到房产，我就会运用我所学的知识，通过精准的计算控制了投资的风险和回报，从而实现每套房产都能得到较高的回报。
2.我投资的房产都是小户型，大部分是单身公寓，最大就是一房一厅。这是因为小户型投资回报率高，首付少，占用资金就相对较少。而且小户型很容易出租，租客大部分是年轻白领。他们要求不高，只需要一些基本的家具电器满足日常生活。不过房子不能太旧，2000年以后建的房子是我比较喜欢的投资对象。
3.我投资房产的最低年租金回报率不能低于8%。通过自己设计的计算模式，我得出在租金和月供相同的时候回报是最高的。利用这种结论，我就能决定贷款年限的最佳时间。当然，最初买房的时候并不需要这样复杂的计算，只要初步计算一下年租金回报率的高低就可以决定买卖与否。
