业内有人认为，中小开发商出走二三线城市后，丧失了本地关系，反而难以与大企业竞争；而新的融资产品从来都不是给中小开发商准备的。
金地集团刚刚以高价揽下马驹桥地块，华润置地拍出的“上地地王”就高调入市，这些地块动辄过十亿的公开交易价格让不少企业望而却步。自去年8·31土地大限以来，在土地公开市场上推出的一些好地基本都被大型品牌企业收入囊中。行业门槛的提高使得许多北京中小房地产企业不得不寻找新的出路。
溯源：协议出让背景下诞生一大批中小企业
北京的中小房地产企业分为两类，一类是在90年代，房地产市场开发之初，由于行业门槛低而进入房地产业的，多年来未被淘汰，但也未形成气候；另外一类是新近入行的规模不大的企业。中小房地产企业早期发家有几种很常见的模式：一种是政府部门人员依靠关系获得土地自己下海做地产；一种是工厂拆迁，工厂成立房地产开发公司开发自己原有土地起家；一种是郊区镇、村大队，圈一块自己村里的地，成立公司做地产；还有其他行业资本觉得地产业利润丰厚而轻易涉足。
这些模式的背景是土地以协议的方式出让。在这期间，更夹杂着一些依靠关系倒卖批文、倒卖土地的小公司。直到2004年的8月31日，土地协议出让被永远停止。拿地门槛的大幅度提高，阻止了一些中小房地产企业的诞生。已经存在着的这批中小企业正在经历着阵痛。
困境：2亿元资金难启动数十万平米项目
华润置地销售总监蒋智生曾经在一家中小企业工作过，在90年代中期，公司以1000万元的资本启动了一个数亿元的项目，只交了15%的土地出让金，就可以拿土地反复抵押融资，此后公司做了一些危改项目和一个商品房小区，获得了一定发展。
但随着2002年以后融资门槛和拿地门槛的提高，该公司的经营面临困难。在慈云寺桥附近获得了一个项目的土地开发权，但以当时手头2亿左右的资金启动一个数十万平方米的项目显然不可能了，只能寻求合作。据他了解，这个公司的遭遇带有相当的普遍性。
据首创集团董事长刘晓光介绍，目前在北京被称为“中小企业”的房地产企业大约有2000家，大部分运作了一个或者两个项目后，由于开发门槛的提高处于有地没钱开发或者钱少买不了地的状态。
北京顺华地产总裁郑武表示，相当一部分中小企业不能壮大的一个重要原因是内部经营与管理的问题，一些其他行业的经营者抱着试水的心态进入地产开发，缺乏经验和行业关系，如国家的一些房地产相关管理部门下属的企业“近水楼台先得月”进入了房地产行业，企业领导抱着“有项目就做，没有项目就等”、“不求有功，但求无过”的心态进行经营，造成了企业发展滞后，规模难以上去。由于市场定位和管理机制的原因，很难有前途。
出路：走向二三线城市经不起实践检验
有数据统计显示，从1995年开始，北京的房地产企业就出现了明显的淘汰，每年淘汰约10%的企业，中小企业占据绝大多数。
在不少关于中小房地产企业出路的探讨中，与大房地产企业合作，或者出击二三线城市，或者寻找新的融资渠道，如信托等，受到特别的关注。首创集团一直在关注一些中小房地产企业的土地，但刘晓光表示到目前为止，还没有收购一家公司。有业界人士指出，房地产项目收购、公司并购的操作比较繁琐，从开始接触、洽谈，到实质操作再到成功转让，一年左右时间很正常，没有一个项目能“一拍即合”。
刚刚组织了呼和浩特市土地北京招商工作，随后又组织了地产金融年会的思源顾问公司对目前北京地产中小公司的命运有着深刻的认识，其总经理李国平指出，不少人认为北京的中小房地产企业可以走向二三线城市，他觉得这个理论经不起实践的检验：前往呼市的企业以大型企业居多，中小企业空间不大，因为从核心竞争力来看，相当一部分中小企业起步依靠的是本地的关系，到外地后，这样的关系没有了，与大型企业竞争压力反而加大；此外，从此次举办的金融年会的讨论来看，金融门槛提高后，很多人热衷于讨论新的融资渠道是中小企业的福音，但金融界部分人士表示新的融资渠道，如信托，门槛更高，数额更有限，从来都不是为中小企业而设，他们更希望为大型企业“锦上添花”。部分中小公司无论是继续还是退出，都面临重重困难。
前途：特色定位、做精产品，谋求市场机遇
一个市场不可能没有中小企业，中小企业的出路和前途在哪里呢？思源顾问方面表示，寻求特色定位是发挥自己优势的好时机，位于回龙观的港龙商业中心是一家中小房地产企业推出的，所占用的土地资源和资金都非常有限，但由于有效的定位和开发，快速销售，收益不错，如果继续这样积累，就有望实现滚动发展。李国平表示，目前商业和写字楼的开发所要求的体量比较灵活，写字楼市场正在复苏，这些类型的物业竞争相对比较缓和，门槛相对较低，可以让部分中小企业栖身，通过快速回龙资金实现滚动发展，逐步做大。
郑武认为，很多小型的住宅项目由于市场定位有特色，产品精细，企业经营管理机制灵活，也获得了良好的收益，显示出强劲的势头，很多大的国有企业尽管规模很大，但销售一般，一样是没有前途的。在市场化的大背景下，衡量企业的标准是市场表现，而不是规模，部分中小企业只要有高质量的经营管理，在有限的土地资源和资金实力下，依然有机会发展壮大。(张家齐/文)
