●专业评估三步走
随着二手房交易升温，目前买卖双方已经不再“漫天要价”，而是更愿意由专业评估人员估价。那么，专业房产评估需要哪些程序呢？记者采访了郑州市旭日房地产咨询评估有限公司。
第一步：准备评估所需资料
进行房地产评估前，需要准备的材料包括房屋产权资料(房地产使用权证、土地所有权证、房屋买卖契)和其他权利说明、房产位置图、房产技术档案、房产经济档案等。
第二步：选择评估机构
根据今年12月1日起实施的《房地产估价机构管理办法》，房地产估价机构分为一、二、三级，不同等级的评估机构可承揽不同价值的业务。因此业主在选择事务所时，除了要查验经营资格外，还应要求事务所出示等级资格证书，根据等级可以对该事务所的业务水平有个大概了解。
第三步：进入评估程序
估价程序一般包括：接受估价委托；明确估价基本事项；拟订估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查勘估价对象；选定估价方法进行计算；确定估价结果；撰写估价报告；估价资料归档。
●估价必看三大因素
据房地产管理部门掌握的数据来看，在二手房价格的评估中，以下几个因素的影响最为关键。
一看位置。
好地段的二手房经常比一般地段的新房都贵。
二看使用年限与小区配套。
房产估价有个折旧率的硬指标，即每年按约2%的折旧率从基础价中扣除。此外，诸如交通、医院、教育等公共配套和水电暖等住宅配套设施越齐全，物业管理越到位，价格就越高，这些因素造成的评估价差可能有500元/平方米~1500元/平方米。
三看户型朝向。
同一栋楼户型不同、朝向不同的二手房价格上也会有200元/平方米的价差。
