个人经验
如何取得“以楼养楼”的经济效益
记者(以下简称“记”)：一般家庭需要拥有多少富余资金，方适宜启动房产投资？
汤先生(以下简称“汤”)：我的观点是不要把一套房子看做整体，而看成是几部分的聚合。初期家庭拥有足够购买一套房子1／3产权的资金，就可启动投资了。
因为办按揭购房后，每个月有租金收入；而房产会在未来增值，假设你当初只有能力购买房子的1／3面积，按揭贷款，20年偿还，10年之后，你购得2／3的房子，此时你把房子卖掉，至少那2／3面积的收益，是属于你的。所以投资房产不一定要存够钱才进行。
记：有些家庭拥有三到四套的房产，他们是如何取得“楼滚楼”的投资成果的？
汤：当然这些家庭可能在原始积累上控制得特别严格，在前期牺牲旅游、奢侈品等开支，在第一套房产投资成功后，他们有了安全保障，投资第二套房产胆子就会壮得多，并且拥有第二套房产，可以做到零投资。
我们来算一笔账，如果家庭拥有四套房产，假设每月10000元收入，偿还按揭8000元，其中4000元还利息，4000元还入本金，那么在计算收益时，除了2000元利润，给银行报酬的4000元利息亦是。这个家庭一个月的收益，便是6000元了。这样的“以楼养楼”进入良性循环，就能不费力地维持家庭持续的收益。
记：如何选购有升值潜力的房产？
汤：在购楼前，先考虑清楚，想把房子租给什么人，租金可以定多高，比如租给大学生，每月租金大概只能叫价500到800元；租给白领，价位就有所不同。
然后进行换位思考，站在租房者的角度看，如果我租房，我想要怎样的房子，比如在写字楼上班的会喜欢靠近工作地点的楼盘；做生意的会倾向租批发市场附近并且够大可以存货的房子；而一个高级知识分子，可能更重视小区的环境和氛围等。尽量找出满足你出租对象需要的房投资。
当然还要多留意政治和经济的大环境，关注城市发展如何规划、国家政策风向、国际形势是否对本地市场有所影响等问题。
记：你如何取得有效的购买信息？
汤：第一，我相信中介，从市场公开地拿到的信息更可信和实在。第二，无论我是否有能力一次性付款，我都宁愿做银行按揭，哪怕我在一年内分几期还清贷款，并因此多交几千元。因为银行信息来源绝对比其他渠道准确，它愿意提供按揭的楼盘，一般来说比较可靠，拿房产证应该没问题。
与中介打交道双方都需要诚信。我就价钱与某个中介达成一致，我就不会把生意交给另一个中介做。比如我请三个公司的中介，每人根据要求为我提供20个信息来源，然后我挑出最符合条件的几个，分别看楼，再进行决策，选定中介合作。
记：目前你觉得怎样的房子值得投资？
汤：从投资收益率来看，新房子贵，收益率低；二手房旧，卖得便宜，并且若内部布置恰当，收益不见得低。
除了根据提前假定的租户需要选择地段和周边环境，我会选择较高的楼层，一来因为高楼蚊虫少，蚊帐使用会给人生活素质低下的感觉；二来楼层高远离路面，亦较安静。虽然楼层每高一层，每平方米价格高50到100元，购买时需多付几万元，但收益亦高，能赚回来。
另外，中国人有个固定的思路，认为朝向东南的房子好，事实上在广州，个人认为东北角的房子更适宜居住，因为广州气温高，朝向东南的房子，一年可能有一半时间需要开空调，而朝向东北的房子通风更好，一年需要空调的时间，也就两三个月。
