国家税务总局局长谢旭人日前表示，在“十一五”期间，中国将积极稳妥地深化税制改革，并透露将逐步推行物业税。一席间，各种说法层出不穷：有人乐观地预计，开征物业税会使房价降四成；也有人担心开征物业税后，房屋可能买得起住不起；还有人认为，物业税会对豪宅征收比普通住宅更高的税率。
开征物业税到底会给地产市场带来怎样的变化和影响呢？就此问题，记者专访了中央财经大学税务专家刘桓，刘桓详细解读了物业税开征的三大悬念。
悬念一进程
正在“空转”明年有望“实转”
物业税开征的讨论早已开始。十六届三中全会对此已有说法，“在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。而今年物业税被明确地写入“十一五”规划，就标志着未来5年内我国将开征这一税种。
刘桓表示，目前全国已经开始对物业税征收进行试点，但试点仍处于“空转”阶段，即通过模拟征收来摸索征管体制。如果调研和准备工作比较充分，明年有望在一两个城市进行“实转”，试点成熟后，将向全国推广。
但物业税开征是一个关系到千家万户的重大工程，不能草率开征，否则将会“伤筋动骨”，特别是很容易造成很多中低收入家庭负担过重的后果。所以物业税开征一定要非常慎重，是一个稳步推进的过程。
悬念二影响
房价会降但不会出现买房容易养房难
业内普遍认为，如果开征物业税，最直接的结果便是降低开发成本，导致房价下降。
据估算，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。购房者买一套房子的钱中，有30%-40%是缴了各种税费。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降。
据某地产研究机构人士分析，从理论上说，由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本50%多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳1／70，其余在剩余的69年中分别缴纳，下降了?70-1?／70＝98.57%，表现在房价中，成本就下降了50%×98.57%＝49.29%。考虑到需求提高导致发展商在经营中的其他因素，将其中的10%份额据为己有，也有39%以上的降低幅度。
刘桓认为，物业税开征后，由于把原来交易环节征收的税费稀释到了拥有环节，所以房价会有所下降，但不太可能下降四成那么多，因为房价主要受市场供求关系影响。
征收物业税，会使房屋初始价格比较低，但是购买后每年都要承担一定的物业税，物业税成了未来的预期支出。房屋的使用成本增加了，于是有人担心“买得起住不起”的情况将大幅增加。刘桓表示，这种担心大可不必，因为从国际惯例看，物业税的征收都有一定的底线，主要是对投资、出租等经营性房屋在拥有环节征收，而对自住房屋则采取免征或少征的做法。因为住房是准公共产品，如果一个人拥有基本住房以外的房产，也就意味着他占用了别人的资源，所以他应该为此付费。另外，目前投资者投资股票、基金、债券等产品都是要付出一定费用的，而惟独只有投资房产不付费，这对投资者来讲也是不公平的。
刘桓认为，对于自住型房屋购买者来讲，开征物业税是利好。因为在购买环节，减轻了购房者的负担，而在拥有环节，税负也会很轻甚至没有。而对于投资类住房的购买者而言，他们则应该为占有更多的资源而付出相应的费用。
