房屋预售制下的房产商盈利模式
-一旦获得土地，土地行政性垄断转化为市场性垄断
-依靠银行垫付大部分成本，风险完全转嫁给消费者与银行
-房屋建筑刚开始，即可通过房屋预售回笼资金
-通过“炒楼花”等制造楼市虚假紧缺，借机囤积抬高价格
-逐渐提高房价慢慢卖，造成期房价格低的幻觉
-在看涨背景下，消费者对降价房质量产生怀疑，买涨不买跌
-在包括投机在内的旺盛需求下，缺乏价格竞争压力
-房价下跌会压缩利润空间，存在价格合谋动机
期房预售制该不该取消？中国社会科学院金融研究所金融发展研究室主任易宪容昨日接受了《每日经济新闻》专访。
房屋预售制令开发商“空手套白狼”
8月份，央行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》建议改期房销售为现房销售。
《报告》一出，建设部新闻发言人于8月24日宣布：近期不会取消商品房预售制度。
“房地产开发商为什么会对央行的建议反应如此激烈？最大的问题就是这种制度成了房地产开发商‘空手套白狼’式的暴利获取途径。”易宪容一语道破天机。
易宪容指出，房地产开发商依靠银行和承建商垫付大部分成本，房屋建筑刚一开始就可通过房屋预售贷款回笼资金。这种方式可以让房地产开发商的房屋开发风险完全转嫁给消费者与银行。
已有研究表明，国内房地产商的资金来源大部分是银行。2004年，房地产企业80%以上的资金来源是国内银行贷款。
“房地产开发商的资金占银行贷款的比重如此之高，其借助的工具就是房屋预售制度。”易宪容指出。
央行报告点了房地产市场死穴
“央行的《报告》点到了房地产市场的死穴，房地产业把国内银行业捆绑住了。”易宪容说：“这种制度让房地产开发商的融资完全依赖到国内银行身上，必然会增加国内银行的风险。而银行的风险就是不良资产，它最后一定会归结到整个社会民众都来承担的风险上。”
易宪容表示，房屋预售制为房地产开发商利用制度缺陷掠夺社会财富制造可趁之机。
