在宁波，类似的质疑却很少听到，没有人可以保证这套政策的制定和执行已经尽善尽美，但绝大多数的人都相信这个政策的实际受益人和当初设计时的基本相同。
“我们有一套完整的程序来保证申购对象是否真的符合标准。”宁波市经济适用房建设管理办公室综合科负责人蒋安平说。为了公平公正，宁波市以申请、审批、公示、登记、公开摇号的程序最终确定那些“幸运”的家庭。
一些城市的经济适用房政策被广泛诟病的原因是当地审核购房人资格的主要依据为个人收入，而在我国个人征信体系尚未完全建立起来的情况下，个人收入则是一个很难界定的指标。“但是有没有房子，房子有多大，掌握这些情况就相对容易多了。”蒋安平说。
除此之外，宁波市吸取了其他城市一些很简单的经验就解决了大问题，从住房条件来看，限价商品房的面积严格控制在55-95平方米之间，主流户型为60平方米左右的两居室。从投资价值来看，小区都建在城乡接合部，周边的商业、交通等配套设施还待完善。同时，限价商品房5年之内不能转让或出租，5年之后上市转让，也要补交土地收益金差价或土地出让金。
“这样的条件对于有足够经济能力的市民来说是没有诱惑力的。”宁波广厦住房股份有限公司总经理王翔说。
开发商图什么
宁波在经过两年的探索后，限价商品房的推出幅度将越来越大。以动态的方式进行计算，目前宁波市限价商品房的潜在用户仍有1.6万-1.7万户。因此，政府计划今后3年每年推出3000-4000套限价商品房，将限价商品房在新增商品房中的比例从现在的10%-15%提高到20%。
要实现这样的目标并不容易。今年12月，又有新的一批3000-4000户的限价商品房项目开始运作。但在投标的企业中，却没有了上一批开发商的身影。“他们确实受到了一些委屈。”宁波市经济适用房建设管理办公室综合科负责人蒋安平说。
问题出在开发利润上。为了控制限价商品房的价格，政府采取了“以房价定地价”的原则，在规定房子的售价和核定建筑成本后，开发商的利润被控制在3%-5%之间。而宁波市普通商品房项目的利润却能高达15%-20%。
为了吸引更多的开发商，政府拿出了一个“低利润、低风险”的方案。政府承诺，如果限价商品房在完工后1年左右的时间无人购买，可以按售价进行回购。不过，以现在热销的情况来看，这个承诺暂时还没有兑现的机会。
即便降低了销售风险，但这样的利润率对于宁波的一些大型房地产开发商来说，也难以构成吸引力。“我们会考虑这些项目，但目前肯定不会参与其中。”宁波银亿房地产开发有限公司策划部经理王贤丰说。银亿是宁波市最大的房地产公司之一，由于项目太多，公司常常处于满负荷运转的状态，他们甚至不得不把一些小项目分给其他的开发商来做。
限价商品房的项目也许只会对一些有一定资金、但没有土地储备的中小房地产公司产生吸引力。
“我们一开始觉得，虽然利润少一点，但风险也小很多。”宁波市五环房地产开发有限公司副总经理刘国耀说。这家公司承建了徐家槽地段1042套限价商品房的开发任务。但现在，他碰到了另外一些问题。按照政府部门的要求，他们建设的限价商品房小区除了地面的60多个车位外，还修建了一个可容纳300个车位的地下停车场。“可现在一个都没卖出去。”刘国耀说。
张朝平也遇到了同样的问题，他所在的宁波市中龙置业有限公司承建了徐家槽地段另一处1108套的限价商品房。“一套限价商品房也就是20万元的价格，他们又怎么可能用10万元来买一个停车位呢？车位的成本是政府计算过的，总不能亏本来卖吧。”
现在，开发商们只能等待，他们曾经试图让政府回购这些车位，但没有成功。“如果这些车位卖不出去，那就没有利润可言了，”刘国耀说，“即使过个几年，卖出去一部分，那我们的资金也白白被套牢了几年。”
按照宁波市限价商品房的政策要求，停车位的配置比例为2∶1，也就是两户家庭至少要配备一个停车位。这已经远低于普通商品房的1∶1和高档住宅的1∶2的标准。但开发商认为，目前看来，只要保留一些地面停车位就足够了。在这一点上，双方似乎难以达成共识。
另一个问题同样复杂，“我们的项目从2004年6月开工以来，建筑成本一直上涨。”刘国耀说。但政府事先已经和开发商就具体的施工要求做了严格的限制，开发商没有修改建筑标准和价格的筹码，因而不得不接受利润空间再次被挤压的事实。
一些敏锐的开发商已经察觉到与限价商品房相伴而来的矛盾，并希望它们能尽早被决策者了解。“限价商品房住户的消费能力相对较低，如果把他们集中在一个区域，有可能这个地区的商业、交通、教育等配套设施的普及速度会比较慢，并进一步成为一个社会问题，”宁波广厦住房股份有限公司总经理王翔说，“目前这个问题还看不出来，但是至少有这个趋势。”
一位不愿透露姓名的开发商还告诉记者，考虑到限价商品房和经济适用房的业主还款能力不稳定，因此一些银行已经私下里规定对60平方米以下的低价房不做按揭贷款。
据另一位开发商介绍，在当地一次房地产人士聚会的酒席上，有人故作神秘地对一位物业公司老总说，有个200多万平方米的小区项目可以介绍。当对方表现出浓厚的兴趣之后，才发现这个项目是个限价商品房或经济适用房项目。
在座的人都为此而发笑。因为业内人士都知道，接下那样的业务意味着只能收取很少的物业费，而且经常被拖欠———那是很少有人愿意碰的项目。(记者王礼)
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日照市停建经济适用房改为货币直补困难户
近日，山东省日照市宣布停建经济适用房，而改为对低收入家庭购房实行货币直补，以解决他们购房难的问题。改变了传统的经济适用房运作模式后，日照市将省里每年划拨的经济适用房建设用地拿到市场上去拍卖，开发商可以在拍卖到的土地上自行建设商品房，政府则将拍卖所得和政府减免的税费作为补贴资金，按照每户5.2万元的标准，每年动态确定发放的户数，通过公开摇奖的方式发放给符合条件的低收入家庭。
直补政策受到了无房困难家庭的热烈欢迎，也刺激了房市的繁荣。2003年，572户中低收入家庭成为这项政策的首批受益者。两年来，政府共发放经济适用房补贴6000万元，带动约2亿元的市场购买力。(新华网)
