市区刘先生问：我去年在市区购买了一套二手房，购房时卖方只有房产证，没有土地使用证。当时卖方的解释是这个小区的房子都没有土地使用证，但是正在办理过程中，等办出后配合我办理过户手续。之后我付了全部房款，办理了房产证过户手续，但今年上半年我接到通知，让我补缴土地出让金。说是土地是国家划拨的，现在转让了应补缴土地出让金。于是我找到上家让其缴纳土地金，但是上家说房子都卖了，怎么补缴啊，现在房子是你的了，应该你自己去缴。请问，对于这种情况，土地出让金到底应该由谁来缴呢？
律师评述：刘先生遇到的这种情况在温州非常的普遍，在实际操作过程中很多都是由买方缴了，但是从法律上来讲，我们认为应当由卖方缴纳土地出让金，理由如下：
首先，从一般的买卖关系来讲，在没有明确约定的情况下，卖方对其出卖的标的物负有瑕疵担保义务，其中包括质量瑕疵担保和权利瑕疵担保义务。也就是说，出卖方应保证他对该房屋的所有权是完整的，其中就包括了他应该对房屋所占有土地的使用权是完整的，并保证买方能够在支付款项后对该土地同样享有使用权。
另外，《城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”从这里可以看出，对于属划拨土地的房产在进行转让时，卖方应当上缴土地收益。
这里有一点值得我们注意，即卖方从开发商或者其他途径购买该房屋的时候，土地就是划拨的，本来就没有缴纳土地出让金，对于这种情况卖方同样可以追溯他的上家，直到转让该划拨土地的真正受益人，要求其承担该笔土地出让金。
综上所述，就本案而言，我们认为刘先生所缴纳的土地出让金应由其上家来承担。
