王先生在杭州解放路附近有套上世纪80年代的二手房，因为想买套新房改善居住条件，于是将这套房子挂牌出售。他听说一个朋友在艮山流水苑附近的房子9月份卖了每平方米8000多元，他觉得自己的房子地段比流水苑好多了，于是挂了单价近9000元。但房子挂了一段时间，至今还没有成交，买家都嫌他的价格太高了。事实上，像王先生这样地段的二手房目前的成交价也只在单价8000元左右。
地段、地段还是地段。这是房地产开发的至理名言。但地段究竟是否就是市中心的概念？地理位置对房价的决定作用到底有多大？近日，记者对杭州二手房市场的成交情况进行了调查，发现在杭州目前的二手房市场上，同在老城区内的二手房，决定其房价的并不绝对是“离市中心的距离”，而是包括新旧、品质、配套和环境在内的综合因素。
同样是老旧二手房，一个有趣现象是——
朝晖路房价＝和睦新村
和睦新村地处汽车北站附近，是老杭州人印象中比较偏远的城北区块，离公认的市中心武林广场起码有八九公里；而朝晖路靠近西湖文化广场，离武林广场只有两公里。照理说，地段和市中心相差如此之大，房价应该有很大的落差才是。但事实并非如此。
金丰易居在十月份成交了两套各位于朝晖路和和睦新村的二手房，房龄接近，一套是1987年的，一套是1986年的，成交价分别为6562元/平方米和6589元/平方米。也就是说，虽然朝晖路离市中心更近，房龄也新一年，但房价却与和睦新村的那套差不多。
据经纪人介绍，虽然朝晖路一带集中了金都华庭、广厦绿州等比较高档的楼盘，新房价格都在1.1万元/平方米以上，但出售的那套房源是老小区，谈不上什么环境和品质，而且沿马路。和睦新村的那套也是老小区，虽然地段相对偏远，但周边配套比较成熟。经纪人表示，这两套并不是什么特例，从最近的成交情况看，差不多就是这样的价格水平。
为什么二手房的成交并没有“离市中心越近，房价越贵”？为什么市中心的概念会逐渐在二手房成交中模糊？中介业内人士认为，主要有三大方面的原因。
原公众房网总经理邓力在杭州中介业从事了近十年的二手房交易，他说这个现象确实存在，而且越来越明显。他认为主要原因可能在于城市中心不断扩大后，区域中心开始形成。各个区块越来越摆脱对老市中心的依赖性和参考性，而以各自所在的区域来衡量。
城西文教区就是个典型。文教区在传统的市中心(东到环城东路，南到河坊街，西到环城西路、北到环城北路)之外，但已形成自己独立的区域中心，有着区域内的完善配套和区域特色，因此这里的房价并不比庆春路、延安路一带的房价低。城北也同样如此，它已形成几个小的中心：潮王路一带、信义坊一带、拱宸桥一带。
除了区域中心已形成的原因外，金丰易居的人士则更偏向于认为这是市场发展所迫。据介绍，随着自住型市场的到来，目前的二手房需求中，80%集中在对1990~1995年间的50~90平方米这一阶段的需求上，总价需求大都在50万元左右。为了尽可能获得成交，区域之间的房价差别开始减小。
而无论是区域原因也好，还是市场原因也好，中介人士共同认为，现在决定一个楼盘价格的已越来越是“非市中心”因素，它们包括新旧、品质、配套和环境。这才是综合的“地段”因素。
二手房价格到底由什么决定——
综合的地段因素
这是浙江中原物业市场研究部对今年1~9月份杭州拱墅、江干、滨江三地的成交均价统计：
时间拱墅区均价江干区均价滨江区均价(元/平方米)
2005年1月6999 6712 6595
2005年2月7101 6841 6360
2005年3月7613 7456 7477
2005年4月7852 7889 7555
2005年5月7679 7695 7989
2005年6月7683 7924 7419
2005年7月7610 7696 7500
2005年8月7537 7407 7500
2005年9月7613 7226 7004
从上表可以发现，滨江区虽然是个新区，离市中心比较远，且配套各方面尚不成熟，但成交均价却和拱墅、江干两区非常接近，个别月份甚至超过这两区。这其中最大的原因是滨江区的房子都非常新，多数是在最近一两年内交付的。新旧是决定二手房价格的最大因素之一。
1.新旧程度：中介人士告诉记者，在目前市场，新老楼房的价格差距越来越大，房龄差不多以5年为一个坎。以朝晖路一带为例，2002年前后交付的二手房成交价在9000~13000元/平方米左右；上世纪90年代中期的房子在7000~8500元/平方米左右；而1990年前的房子只能卖到每平方米6000多元了。
因为新旧程度不同，哪怕是地段稍逊的房子也要远比市中心高。像城西蒋村一带的新二手房远远高过市中心的老旧二手房。
