自2000年以来，房地产上市公司净利润一直快速增长，2003年以来增长速度加快，增速连创新高。房地产上市公司2005年中报显示，85家以房地产开发为主业的上市公司，平均主营业务收入为4.8亿元，同比增长20.1%，平均净利润则达到0.48亿元，同比增长98.5%.收入增幅基本与上年同期持平，但净利润增幅却创出几年来的新高。
三四季度将惯性增长
房地产上市公司通过资本市场融资，总体而言在业内保持了领先地位，资产和经营规模不断扩大，使收入规模不断增大，这是净利润增长的一个重要来源。
房地产销售价格的大幅提高，是上市公司净利润增长的另一个重要来源。全国商品房销售均价和住宅销售均价在2005年初达到了历史最高点，全国商品房销售均价达到3109元/平方米，住宅销售均价达到2930元/平方米，但目前已经开始出现回落。房价上涨导致上市公司毛利率的大幅提高。以万科为例，公司毛利率2001年只有22.91%；2002、2003、2004年分别达到了24.08%、27.28%、30.91%；2005年一季度及上半年毛利率则快速增至35.80%、40.49%.
由于我国房地产实行预售制度，房地产上市公司签订销售合同与收入结算之间至少有半年的时间差。2005年上半年房地产销售依然很好，而且价格也连创历史新高，这意味着2005年三季度及至四季度房地产上市公司业绩仍将大幅增长。截至目前，已有13家房地产上市公司发布了2005年三季度季报业绩预盈预增公告。
好日子已到头
2005年上半年，国家开始对住宅价格进行调控，房地产的调控政策方向发生变化，从2003年、2004年以控制房地产投资为目标的抑制供给政策，转向了以控制房地产需求为目标的抑制需求政策。
政策的变化导致房地产销售放缓。近几个月来，全国大多数城市住宅销售同比下降20%左右。销售下降也在上市公司中表现出来。金地集团在中报中明确写到：“报告期内完成销售面积18.80万平方米，销售收入11.95亿元，分别较上年同期减少16.50%和31.16%.”这种销售下降将会在2006年业绩中体现出来。因此，2005年很可能会是房地产上市公司业绩增长的最高点，2006年房地产行业的业绩增幅将下降甚至出现负增长。
(作者为中信证券研究员)
