与其花里胡哨，不如老老实实
与其半遮半掩，不如正大光明
与其不痛不痒，不如一步到位
“最低4100元/平方米起；沿河景观房最低4150元/平方米。”
10月3日的假日楼市房展人群熙熙攘攘，夏朵小城打出的广告引人注目。此前该楼盘的公开价格为5700元/平方米。
看到这个价格，曾经参加过该楼盘团购的李先生颇有点不平。8月间他参加夏朵小城团购活动时，不少团购者期望达成的价格区间在4000-4500元/平方米，但这个价位被开发商称为“超出了开发商的底线”，团购者自身也无法统一认识。
一个多月之后，夏朵小城终于打出了4100元的价格。“早就该是这个价了。团购时还不肯接受！”李先生愤愤地说，“我看过网上房地产，他们最近两个月才卖掉几套房子。
“四月份以来，在各项宏观调控政策的作用下，楼市的投机、炒作现象急剧减少，观望气氛日渐浓厚。数月成交业绩低迷之后，从七月开始，“摒不住”的开发商各谋出路，明降、暗降、无条件退房、价格保底、10%首付……奇招迭出、花样翻新。
开发商的营销方式都能得到购房者的认可吗？市场更愿意接受怎样的降价优惠？上海楼市的价格将以怎样的方式回归理性？根据上海市房地产交易中心的成交数据，本文选择了三组“搭子”，对降价风潮进行了盘点。(本文引用数据来源于上海市房地产交易中心。)万里雅筑VS新湖明珠城
建议一：直接降价强过特殊营销
在观望气氛最为浓烈的时候，万里雅筑和新湖明珠城先后激起了上海房地产市场的轩然大波。前者是上海房地产市场中首个正式公开降价的楼盘，后者则是率先提出“无条件退房”的项目。相比之下，直接降价的效果明显强过特殊形式的优惠措施。
六月下旬，虽然已有不少开发商考虑调整价格，但在种种不确定因素下，还没有楼盘愿意第一个吃这个“螃蟹”。“降价可能引起更多客户的观望”，“降价会引起前期客户的不满”……正当人们讨论开发商与购房者的对峙僵持局面还会维持多久时，万里雅筑以“降价先锋”的角色闪亮登场，打开了开发商固守了近3个月的价格之门。
“最低7380元/平方米、均价8500元/平方米”。7月2日，万里雅筑以将近15%的降价幅度推出其第二批房源。万里雅筑的销售经理吴萍表示：“与其被动等待，遮遮掩掩，不如以实在的做法主动启动市场——快跑一步，赢得客户。”
事实证明，万里雅筑在消耗战中主动出击是一步好棋。万里雅筑在今年5月12日推出了首批189套房源，但到降价前总共销售不超过20套，成交均价9600元/平方米左右；而7月份，售价松动后，市场反映立现，当月成交157套位居全市销量榜首。以致有的开发商对其羡慕不已：“如果我们早点降价的话，会比现在掌握更大的主动权。”
自从七月份万里雅筑降价以来，2个月内有不少楼盘也开始降价，然而最让开发商头痛的是，要求退房的前期客户逐渐增多，退房仿佛变成了时尚。到了九月初期，新湖明珠城推出“两年内无条件退房”：凡在9月8日至10月31日期间购买房子的，可以自购房合同签订起，二年内随时无条件退房。一时间媒体竞相报道，给开发商作了一次免费宣传。
但是，开发商的好意购房者似乎并不领情。
9月8日是声明中规定的活动开始日期，记者走访了新湖明珠城的售楼处，只有2、3组零星的客户在咨询，与之前的情形没有太多的改观。现场一位看房的阿婆表示：“买房子都是要自己住的，无缘无故怎么会退房呢？而且到时候也不知道能不能退？”另一位看房者直白地说：“退不退房无所谓，价格能再低一点倒是真的。”
“新湖明珠城这样的营销方式看上去给购房者提供了保障，但也存在不少问题，”业内人士分析，开发商不赔偿装修费，这样购房者为了未来可能的退房还不能进行装修，再有就是产证办出后，退房变成不可能，这样购房者同样为了可能的退房不得不在交房后忍受较长时间没有产证的日子。
实际成交数据显示，这个楼盘九月以后的成交情况非但没有好转，还不如6月29日该案开盘时的销量。开盘后的一个月内有近40套成交，销售势头还算可以；而实施“无条件退房”的九月却只成交了14套。看来，“两年内无条件退房”的营销手段虽然吸引了眼球，并没有带来实质性的成交。
