“房产之窗”统计显示9月新盘成交增长超50%
业内人士称“金九银十”是开发商蓄意炒作
房产之窗楼市监测系统最新统计显示，整个9月份上海新盘住宅成交量较8月大幅提升50%以上，创造了今年来成交量最大增幅。9月普通商品住宅8986元／平方米的均价与8月基本持平。
统计显示，2005年9月，上海市商品住宅成交面积为128万平方米，与8月成交面积84.6万平方米相比，环比增加51.3%。其中，全市普通商品住宅(去除动迁房、重大工程配套房和别墅)成交面积为82.7万平方米，较8月(58万平方米)增加42.1%；成交套数为7120套，平均每天成交237套。
降价对于促进楼盘成交起到了至关重要的作用。9月全市共1177个楼盘有成交，与8月份(744个)相比数量增加了58.2%，其中降价楼盘数量首次超过涨价楼盘数量，在8月、9月均有成交的楼盘中，成交均价上涨的为251个，占43.8%，成交均价下降的为313个，占54.6%，成交均价持平的为8个，占1.4%。
房产之窗分析师尹喻表示，9月份全市住宅成交量的大幅回升，给观望气氛浓重的房地产市场注入了一剂“强心针，但目前成交量反弹力度有限，成交热点依旧集中在调价的楼盘。尹喻认为，9月成交量的增加，部分原因由于上市量的增加，还有就是由于一部分楼盘经过近3个月的调整期后进入强销期，开发商采取适当的促销方式吸引了买家进场。(郑盎杨联民/文)
【据新华社上海10日电】上海楼市开始绝地反弹了？随着九十月份成交量的回升，楼市进入“金九银十”的“解冻”说鹊起，甚至有开发商大胆“预言”：去年同期宏观调控后房价报复性反弹的情形将再次上演。
事实到底如何？记者调查发现，金秋时节，上海楼市成交量确有回升，但相较于井喷的新盘上市量，“主板”销售率十不足三；并且，这还是以房价全线下跌作为前提和代价的。业内人士指出，所谓市场“全面回暖”远未到来，“金九银十”不过是开发商蓄意炒作的“伪概念”———在财务年迫近的前夜，他们需要努力捞取最后一根救命草。
国庆节期间，2005年上海房地产秋季展示会开展，200多家展商与会，长时间没有推出新盘的开发商乘机大规模推盘，创下历年上海市房展规模之最。与今年五一楼市的冷清相比，秋展人气较旺。加上9月伊始，新盘上市持续迅猛放量，成交量回升，乐观者由此断言：楼市开始全面回暖。
其实，早在进入9月之前，不少开发商就放出风声：“金九银十”之际会是上海楼市反弹之时。第四季度是楼市传统的促销季节，五年来，“金九银十”见证了上海房地产激情燃烧的历史。然而当下的实情是：新房上市量井喷、成交量小涨、待售房越积越多、价格普跌。判断上海楼市远未回暖的依据至少有三：
一是上市量井喷，销售率低下，积压的待售房源急剧增加。自9月份第二周起，上海住宅新增供应持续放量，从28万平方米一路狂飙，第三周达40万平方米，第四周突破100万平方米；10月份第一周的上市量升至120万平方米。
5个多月来捂盘不动的开发商再也坐不住了，新盘上市井喷之势不可挡。与此同时，几乎所有地区的住宅楼盘开发商都开始启动各种降价促销手段，普通住宅价格9月份逐周下跌，第一周均价就比前一周全线下跌10.4%。部分自住型购房人开始挑挑拣拣入市。眼下的日均成交量约在四五百套之间，面积达30多万平方米。与前期相比，如今的成交量确有一定幅度的上升，但与新盘上市量的成倍增长相比，差距越拉越大，新盘的上市量远远大于销售量。最近一周，新上市房源121万平方米，成交35万平方米，销售率不足30%，积压的房源越来越多。
易居中国房地产研究中心的统计显示，9月上旬，上海积累的可售住宅总量达1108万平方米，到了10月上旬，可供销售的新盘总套数超过20万套、面积超过2000万平方米。按照日均500套的成交速度，仅消化存量就得持续14个月。如果考虑新增量，可能还要延长6个月。易居中国研发中心分析师指出，其中南汇、徐汇、黄浦等区的销售压力最大，市场积压的可售量按现在的销售速度，约要3年才能消化完。
二是在成交的一手住宅中，有大量政策性房源消费“托底”。上半年，上海推出1000万平方米为重大工程动迁配套的商品房和1000万平方米定向供应的中低价房。眼下，这两大房源开始大规模投放市场，并被定向消费。而这类政策性房源和纯粹市场房之间，好比是“二板市场”与“主板市场”的关系。在9月份成交的商品房中，动迁房及配套商品房占到23%，“主板市场”在逐渐“边缘化”。中国指数研究院(华东)副院长陈晟指出，排除配套商品房、中低价房等定向供应的房源，上海楼市下半年真正“市场化”的成交量可能还不足700万平方米。
三是少数楼盘行情好转，大多数楼盘气息奄奄。查阅八、九月份的新建住宅成交记录，剔除配套商品房等政策性被动消费，销量排名前十位的楼盘占据了市场成交总量的1／4到1／3。个案的成交走势左右了区域市场，乃至全市市场，这本身说明楼市没有全面回暖。况且，成交房中多以总价低的特价房为主。
上海申新房地产开发有限公司市场研究室主任蒋正华说，盲目地将“金九银十”这一传统意义上的销售旺季，视作楼市行情回暖的一大利好，这是一种“天真的迷信”。前几年，“金九银十”是在供不应求的状态下形成的，而今市场供给远大于有效需求，平衡供求的基础一时难以具备。“金九银十”是个彻头彻尾的“伪概念”。
开发商为何热捧“金九银十”，并放出楼市要“绝地反弹”的信号？随着财务上的结算年的逼近，开发商需要大笔资金归还贷款、支付工程款、上市公司还要制作年度财务报表，现金流愈加紧迫，必须想方设法刺激成交，回笼资金。与其说“绝地反弹”是市场的反映，还不如说是开发商的自我预期———自我炒作的最后一根救命草。中国指数研究院(华东)副院长陈晟认为，眼下，尽管楼市供、求都有所释放，但最终有可能从“机会窗”中逃出去成交的，只会是部分性价比高的楼盘，在现有价格水准线上，楼市整体成交断难全面恢复。(徐寿松)
