商品房开发投资增幅下降的深层次原因主要有三点：一是土地紧缩政策导致土地购置面积增幅的下降；二是部分开发企业出于对后势判断不明的观望行为导致土地开发投资增幅的不断下降。在紧缩性的宏观调控下，一些开发企业对市场发展前景判断不明，会选择放低开发速度，这是导致土地开发投资增幅快速下降的重要原因。三是部分开发企业受宏观政策影响，开发进度有所减缓。2004年全国房地产开发施工面积、新开工面积和竣工面积的增幅都出现了不同程度的回落，其中，竣工面积增幅的回落远高于施工面积；2003年全国商品房新开工面积同比增长28.5%，2004年竣工面积同比增长2.1%，远远低于1998～2003年18.7%的平均值，说明一些中小开发企业受宏观政策影响，资金紧张导致开发进度有所减缓。
四、房地产开发投资意愿持续下降加大了房价上涨压力
商品房开发投资增幅的快速下降加剧降低了房地产市场有效供给的增长速度，使房地产市场中供不应求的矛盾更为突出。见图4所示，2004年，全国房地产市场的销售/竣工比开始超过1，表明房地产市场需求快速增加，增量市场的空置面积有所下降。2005年1季度商品房销售面积为5172.67万平方米，同比增加20.3%，增幅比去年同期下降15.1个百分点；竣工面积为4161.33万平方米，同比增加13.1%，增幅比去年同期下降8.2个百分点。2005年1～2月全国商品房销售/竣工比为1.11，1～3月该比例为1.24，销售/竣工比的增加表明房地产市场中的供求矛盾更为突出。从区域分布来看，三大区域销售/竣工比均大于1，中部地区供不应求的程度最高，东部地区和西部地区程度稍差一些。
房地产市场供求矛盾的加剧加大了房地产价格上涨的压力，2005年1季度，房地产价格继续上涨。房屋销售价格比去年同期上涨9.8%，比去年4季度上涨2.7%。其中，商品住宅上涨10.5%，存量住宅上涨11.4%；商品住宅中普通住宅上涨9.7%，高档住宅上涨12.9%；写字楼上涨10.2%，商业用房上涨5.3%。35个大中城市中，房屋销售价格除长沙有所下降外，其它城市均有不同幅度的上涨，其中，有8个城市房屋销售价格同比涨幅超过10%。
2005年第2季度：持币观望态势形成
由于销售面积的统计含义与房屋成交面积有很大区别，销售面积的变化并不能反映房地产市场的短期政策效应，报告选用定金及预收款、销售竣工比、个人住房贷款等指标的变化来代表房地产市场的需求变化。分析结果表明：在连续出台的以抑制投机、调整住房供给结构为主的调控政策作用下，2季度，消费者持币观望态势形成，房地产市场需求增长快速下降，同时房屋销售价格上涨速度放缓。
一、销售面积不能完全反映房屋当期交易状况
当前国家统计局固定资产投资统计中对“销售面积”的定义如下：指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订(正式)销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。因此，销售面积仅仅针对房地产增量市场当期竣工当期销售或上期预售当期竣工的房屋。
完整的房地产市场应该包括房地产存量市场，能够反映房地产市场当前交易情况的指标应该是“房屋成交面积”，包括商品房增量的当期销售面积和二手房屋销售面积。按照我国房地产增量销售的现状，商品房增量的当期销售面积应该包括商品房当期预售面积和商品房现房销售面积两部分，其中，商品房预售面积指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积；商品房现房销售面积指已竣工的增量房屋当期销售面积。
