房地产开发投资由用于房屋建设工程(包括商品房和公益性建筑等非商品房)、土地开发工程的投资额以及土地购置费等组成。在这些投资中，只有商品房建设投资、土地开发投资和土地购置费(本文将三者合称为商品房开发投资)可形成用于租售的商品房，其余投资则用于公益性建筑等不可租售部分。商品房开发投资扣除了房地产开发中不可租售部分的投资，是房地产开发投资中形成市场供给的真正力量，它的变化代表了房地产市场有效供给的变化。
当前维持房地产开发投资增长的主要因素已有所转变。见图3所示，1999～2003年，商品房开发投资增速均快于房地产开发投资的增速，是支撑房地产开发投资增长的主要因素，这种局面在2004年之后发生了变化。2004年商品房开发投资的增幅为24.4%，首次低于当年房地产开发投资29.6%的增幅，幅度之差为5.2个百分点。2005年第1季度，商品房开发投资增幅为22%，已降至2000年以来最低，低于同期房地产开发投资增幅4.7个百分点。其中，2005年1～2月房地产开发投资增长27%，而商品房开发投资的增幅仅为16.6%，低于同期房地产开发投资增幅10.4个百分点。也就是说，在2005年1～2月的房地产开发投资中，对房地产市场能够形成有效供给的投资增长仅为16.6%。该变化预示着房地产开发投资增长后劲已经减弱。
2005年房地产开发投资中非商品房开发投资增长异常迅速。经测算，1～2月房地产开发投资中非商品房开发投资为137.6亿元，比2004年同期增加了103.3亿元，同比增幅达到308.9%。2005年1～3月房地产开发投资中非商品房开发投资为216.8亿元，比去年同期增加123.6亿元，同比增幅为132.5%。
2004年以来，商品房开发投资增幅下降速度明显快于房地产开发投资的增速下降，其原因主要有：
(1)土地开发投资增幅迅速下降。2004年起，商品房开发投资中土地开发投资的下降速度最快，2004年首次出现负增长，增幅为-4.3%。2005年土地开发投资继续延续下降的局面，1～2月和1～3月分别比去年同期下降8.9%和6.1%。
(2)土地购置费增幅下降。2004年土地购置费同比增长25.2%，与2003年40.2%的增长率相比，增幅下降了15个百分点。2005年1季度土地购置费增幅有所回升，为30.1%。
(3)商品房建设投资增幅下降。2005年1～2月，商品房建设投资同比增长17.8%，增幅比去年同期下降39.4个百分点；1～3月，商品房建设投资同比增长21%，增幅比去年同期下降18.8个百分点。
