家住南京的潘女士看中了一套在建的商品房，价格优，环境也不错，高高兴兴地签下了合同，合同签完后，有朋友提醒她，楼盘有没有存在抵押行为？潘女士到当地房产部门一查：该楼盘的土地使用权已被抵押，不由慌了手脚，买这样的商品房有没有风险？
记者到南京某房产网站的业主论坛上看了看，发现像潘女士这样不小心的购房者还不在少数。许多人在购房时首先考虑的是学区、交通、周边配套、房型等问题，对于楼盘本身的风险却往往没有什么意识。
记者从南京市房管局产权市场处了解到，现在很多开发商都把土地或是在建工程抵押给银行以获取贷款，周转资金，这种情况比较普遍。若是土地被抵押，这一情况应在《商品房预售许可证》的备注一栏中有所体现；而若是此后在建工程被抵押，在《商品房预售许可证》上也应该有加盖的公章体现。开发商应该将抵押情况事先告知买房人，并且应该在购房合同的“权利瑕疵”条款中标明此情况。
但许多开发商为了顺利卖房，往往不愿将楼盘的抵押情况事先告知购房者。据一位知情人士透露，从《商品房预售许可证》看是否抵押，也不一定可靠。许多开发商在售楼处悬挂的并不是原件，而是其复印件，而复印时如果故意遮住抵押的备注，购房者则不能看到抵押情况，因此被骗。
江苏法德永衡律师事务所施德扬律师告诉记者，如果开发商的资金链流动正常，抵押-贷款-卖房-还贷-解押，就没有风险。但如果开发商出现资金问题或是卷资出走，一旦银行行使抵押权，可申请将该房屋拍卖、变卖，超过其债权的部分归房屋所有人，至于房屋所有人的损失，只能向卖方主张。所以这类房屋买卖关系复杂，应谨慎交易。
施律师告诫购房者，购买这类房产时，购房者在买房前最好事先去当地房地产交易所查询该楼盘是否已经取得《商品房预售许可证》；另外，购房者在订立合同的时候也要慎重，除了注意“权利瑕疵”条款有关内容的填写，最好在补充协议中与开发商商定违约赔偿，敦促开发商将购房合同到主管部门以及抵押银行备案，以尽量降低购房风险。
南京市房管局产权市场处工作人员告诉记者，目前政府已经采取措施加强对预售商品房的监管，降低购房人的风险。若是开发楼盘已将土地抵押给银行，开发企业必须征得银行的同意后才可以上市销售，取得预售许可证，购房人与开发商签订了正式的购房合同并到房管部门办理合同鉴证手续后，如果遇到房地产被查封，该房可被排除在外；若是在建工程抵押，必须在抵押注销后才可以销售，如果没有解押，是无法通过网络打印正式购房合同的。
这位工作人员建议，购房人在购房前，可先到当地的房管部门查询楼盘的预售许可证等相关情况，对整个楼盘有了通盘了解后再下决定。为减少购房风险，最好选择有经验、有资质的开发企业开发的楼盘，对于单独的项目楼盘则需要更加谨慎。(完)
