2005年的上海楼市演绎了一大神奇，未来走向为全国所关注，尤其牵动着身处上海的开发商、政府和广大市民的神经。上海楼市的未来走向到底如何，很多人都是一头迷雾。之前听过许多谈论，也看过不少专门文章的分析，总结起来大体上有三种观点。
第一种观点认为上海房价只会微调，跌幅在15%以内；第二种观点认为上海房价会出现较大的回调，跌幅将在20%~30%之间；第三种观点认 为上海楼市将会出现类似20世纪90年代海南和香港楼市那样的崩盘，跌幅超过50%以上。
据笔者的观察，上海房价的跌幅已普遍超过15%，所以第一种观点不攻自破了，但将来到底会跌多少是需要认真分析的。
运用正确的分析工具
去年10月底央行的加息不但没有遏制上海房价的过快上涨，反而使房价加速上行，成为上海楼市疯狂炒作的导火线，笔者有幸在今年春节前后亲眼目睹了上海楼市暴涨的神话。从2005年1月到3月的短短2~3月内，上海房价至少上涨了20%左右。
最后的疯狂导致上海市政府和中央政府出台更加严厉的打压政策，其中要数停止贷款转按揭和两年内出售购房交5%营业税最为严厉。如此严厉的打压政策令许多炒房者措手不及，他们在4月便神奇地消失了，多数自住购房者也从此进入了观望状态。在购房需求大幅度减少的情况下，虚高的房价进入下行通道成为必然。
在判断上海楼市存在多少泡沫和房价该跌多少的问题上，不同的人从不同的角度，运用不同的方法进行分析，有些人运用“房价收入比”的方法，有些人从中低收入市民的情绪来看问题，还有的从市民房产财富缩水的角度着眼。运用这些分析方法本身是没有问题的，但是如何运用这些分析方法是值得商榷的。
稍微懂点经济学的人就知道，价格变化是由供需关系决定的。因此，运用供求规律来分析上海房价是最根本的方法，也是唯一正确的方法。
如果对上海房产的供需关系做一个整体分析的话，在土地资源相对有限的情况下，房价主要取决于需求的变化状况。随着经济的发展和人们收入的提高，上海住房的需求增长从长期来看无疑是要超过供给增长的速度，因此房价未来长期上涨的趋势是不会改变的。但是，房价的长期上涨趋势不可能是直线式上涨，住房只要是商品就不能例外，其价格也将呈现周期性波动，阶段性下跌是非常正常的现象。
上海房价该跌多少
