很多人寄希望于"金九银十"这个传统的销售旺季,能够彻底打破和改变目前的胶着状态和对峙局面,引发市场买卖双方力量的一场决战,造成交易量放大后的价格大幅度下降,或者价格大幅度下降后的交易量大幅度上升的"新局面"。
笔者认为,无论"金九银十"还是"铜三铁四",暴跌放量的情形不会出现,暴跌放量不可能成为一种基本态势,因为它不符合房地产市场的运行规律；放量暴跌也不是市场下跌的客观需要和必然要求。因为它并不可能拯救市场和开发商。
放量和暴跌势不两立
在房地产市场上,"放量"和"暴跌"水火不相容。换句话说,在房地产市场上升时期,必然是"价高量增""价量齐升"态势；在市场下降时期,必然是"价跌量减""价量齐跌"态势,无论上升还是下降,价量都是并肩同行,不是同升就是同跌,不可能出现"放量暴跌"或者"缩量狂涨"。
在房地产价格下行时期,交易量的"放大"不是通过价格的"暴跌"完成的,恰恰相反,是通过价格的"企稳"或"回升"完成的。只有当人们看到价格不再下跌,跌无可跌,甚至价格有望回升的时候,才下定决心入场,形成交易量的"放量"。
反之亦然,如果看到市场上的交易量出现明显和持续的回升,由"缩"转"放",那就意味着价格也就不会再明显和持续地下降了(暴跌就更不可能),市场的下降走势和价格的下跌过程宣告基本结束,市场将进入复苏阶段。复苏阶段的基本特征就是价量开始逐步和同步的,明显和持久地上升。
自救和自杀情势所逼
造成价格暴跌的唯一原因(动因)就是交易量萎缩。
当然,放量暴跌对于具体楼盘或者开发商来说,完全是可能的。放量暴跌只是一部分楼盘和开发商采取的策略和选择,他们通过价格大幅度下降吸引更多的购买者。但是这种情况只是个别和局部的现象,不是、也不可能成为所有开发商和楼市的基本状况。
就整个楼市而言,不可能全面地采取暴跌的方法放量"拯救"自己。相反,全面暴跌不是自救而是自杀,而且是快速自杀。
"挤牙膏"式下跌规律使然
"挤牙膏"式的降价方式,才是市场下行时期最通常最普遍,也是最有效的降价方式。"挤牙膏"方式就是有明显的下降幅度,但是下降幅度不是很大；不是"一刀切"的下降,而是参差不齐的,有前有后的下降；不是靠一次二次的下降,而是靠一段一段"挤压"后被迫产生的下降,靠多次下降最终达到一定幅度的,被市场切实认可的下降幅度。采取"挤牙膏"的方式并不是某些人的要求或者希望这样做,而是由市场规律决定的。
"挤牙膏"最大限度地降低各个方面(包括开发商与原来的购房者,开发商与开发商)之间的矛盾。最近上海一些楼盘出现了因为开发商大幅度降价引发前期购房者大量退房的矛盾。虽然预售合同并没有规定后期房价下降可以使前期购买者退房,但是实际上在几个月里,很多购房者损失十万元或者更多,当然极其不满,千方百计寻找各种理由,包括故意让银行不能批准贷款,要求退房,或者要求开发商补偿甚至是全额补偿,给开发商制造各种困难。所以同一个开发商在同一个楼盘上大幅度降价,无异于"按下葫芦浮起瓢",并且还会造成今后降价的更大困难和障碍。
"挤牙膏"式的降价方式(而不是暴跌的方式),才能够吸引真正的自住购房者入场。因为在价格暴跌的过程中,真正自住购房者也是不会入场的。那些说等到暴跌就会入场的购房者,实际上只是说说而已,一旦遇到真正的暴跌,他们就不会入场了。谁愿意和敢于在今天买进,明天又下降20%的时候买进房屋。暴跌不仅没有快速探底、摸底和筑底,反而是底部越陷越深,探底和筑底过程越拖越长。相反,在价格小幅下降的过程中,即使自住购房者在买价之后仍然价格下降,但是下降幅度不是很大,那么因为自己居住,由此而来产生居住价值(使用价值和价值,价值可以用相当于同类房屋当前的租金水平计算),所以自住购房者早买进早享受,房价上的亏损可以从消费上的得益获得补偿。换句话说,如果房价的亏损不如租金收益大的话,自住购房者尽早买进还是划得来的,没有吃亏。
"挤牙膏"式的降价方式此起彼伏,真真假假,虚虚实实,跌跌停停,才能有效地"蚕食"购房者中的中坚力量,才能真切地探明市场底部和有效地建立市场底部,为市场的"反攻"和再度崛起创造条件。暴涨是对市场前景(房屋的价格)的过度高估,暴跌则可能造成对市场前景(房屋的价格)的过度低估,两者都偏离了市场的正常航向,因此都需要相反的市场力量加以调整和纠正。
"金九银十"难以放量
当然,笔者并不否认,在"金九银十"这个被过去几年"市场规律"证明的黄金季节,尤其是在更多的楼盘和开发商采取降价的情况下,交易量有所增加,甚至于有相当大幅度的增加,但是这并不能改变整个市场交易量仍然较小的基本事实和态势。在房地产价格下行时期,交易量始终维持在一个与上升时期和疯涨时期相比,缩量和较低的水平。缩量和较低的交易量始终在房价下跌的初期、中期以及后期,即整个下跌过程中起着决定性作用的力量。缩量和较低的水平,并不是说交易量只能越来越小,只是说交易量基本维持在一个与上升时期和疯涨时期无法比拟的缩量和较低的水平。
以上海为例。最近几个月上海每天新房的交易量维持在300多套,个别时候出现200多套或者400多套。300多套是怎样一个水平,它与上海楼市疯狂时期每天交易量保持在1200多套时相比,不足三分之一；与上海楼市上升时期,比较"正常"情况下每天交易量在8、900套时相比,不足二分之一。与"新政"开始实施初期每天只有1、200套,即与交易量的最低点时相比,已经有明显的大幅度回升。但是这只能说是回升,并不能说是"放量"。
如果上海楼市包括"金九银十"在内的今后几个月,每天的交易量依然维持在4、500套这个水平,即"正常时期"一半左右,上海楼市的市场和价格的基本态势和走向就不可能发生变化,价格暴跌和大幅度上升的可能性也都不会存在。目前没有市场力量能够改变这样一种基本态势和走向。
