随着住房贷款的增加，一个并不是很新的词语――住房贷款证券化，被重新提出来讨论。上个月，中国工商银行有关负责人在一个新闻发布会上透露，筹划已久的住房抵押贷款证券化有望2001年年内推出。据了解，包括中国工商银行、中国建设银行和开发银行在内的多家银行基本完成筹备工作，只要政策允许，就可以进入试点运作阶段。其他的银行，诸如中国建行、国家开发行，也作出了类似的表示：万事俱备，只等央行的审批了。
而早在去年初召开的上海住宅抵押贷款证券化研讨会上，中国人民银行副行长吴晓灵就指出，住房抵押贷款证券化是银行资产证券化的一个新亮点。要积极努力，创造条件，加快上海及中国住房抵押贷款证券化的实施步伐。目前人民银行正在对此进行研究，也正在加紧制定《住房抵押贷款债券发行管理办法》，使这项业务在开办之初就能有规可循。
住房贷款证券化属于信贷资产证券化的中的一种，它起源于美国的住房抵押债券。资产证券化泛指通过在金融市场上发行证券来筹资的行为。它最早是指通过在资本市场和货币市场发行证券筹资的直接融资方式，如发行股票、企业债券、商业票据等。而后，随着金融业的发展，开始出现通过向市场发行有资产支持的证券，即将信贷资产通过处理，进行市场交易，最终实现通过融资来弥补短期的流动性不足，这就是信贷资产证券化。
由于在金融机构各项资产中，住房抵押贷款几乎是期限最长的信贷契约，从三五年到几十年，而且随着消费者对住房贷款需求的增加，可能就会使得银行出现短期的资金不足。针对住房抵押贷款有短期的流动性较差但具有未来现金收入流这样的特点，银行可以将这些贷款汇集重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资，这就是住房贷款的证券化。从这个过程中，我们可以看出，它与上市发行股票实际上是很相似的。这样，通过证券化，通过住房抵押贷款证券化，可以源源不断地从资本市场上获得资金来弥补银行流动性的不足。
住房贷款证券化在我国可行吗？为此，我们先看看其产生的背景。
住房抵押贷款证券化产生于60年代末的美国。当时，面临着较为严重的衰退，通货膨胀加剧，造成短期负债成本不断上升，使得银行面临入不敷出的困窘。同时，商业银行的储蓄资金被大量提取，经营陷入了危机。在这种情况下，为了防止金融机构资产流动性不足带来更大的信用危机，政府决定启动住房抵押贷款二级市场，为住房业的发展和复兴开辟一条资金来源的途径。美国著名经济学家莫迪格利亚尼就此指出：“资产证券化真正的意义并不在于发行证券本身，而在于这种新的金融工具彻底改变了传统的金融中介方式，在借款人与贷款人之间，架起了更有效的融资渠道。”因此在美国，这种新型的融资方式又被称为结构性融资。可以说住房抵押贷款证券化业务带来的深远意义远远超出了政府创办该业务的初衷。
但是，参考美国的情况可以看出，住房贷款证券化产生的背景是商业银行存在短期流动性的不足。然而，我国几大国有商业银行基本不存在资金瓶颈的制约。而且，情况刚好相反，现在银行的问题是大量的贷款无法有效率地运用――银行并不缺钱。那么就此而言，商业银行推出该业务可能就是出于超前的考虑。随着我国住房制度改革进程的加快，住房价格与工资差距不断拉大，个人住房贷款需求的不断上升，而许多地区的住房公积金对于这种需求而言只是杯水车薪而已，从住房贷款与公积金的巨大缺口中，可以预期，个人对商业银行的住房贷款需求将越来越大。文章一开始就提到的数据，为这种预期提供了很好的证据。根据国际经验，住房贷款占全部贷款比重达到一定程度时，才会提出住房抵押贷款证券化的要求。
银行的意识超前并不是坏事，但是要实现超前的意识不会成为一厢情愿的想法，还得看看现实的制度环境是否为此提供了有所作为的条件。在笔者看来，目前几个必要的条件没有解决之前，住房贷款证券化如果要勉强推行的话，将会遭遇不少困境。
首先是银行的住房贷款本身存在的问题。作为证券化的标的物，住房贷款必须形成相当规模。虽然我国的住房贷款增长较快，但是其存量还是严重不足的。截至2000年底，我国住房抵押贷款余额占GDP比重不到4％，远远低于英国56％、美国54％、日本33％的水平，就和发展中国家马来西亚23％、泰国13％、菲律宾11％的水平相比，差距也不小。这样的规模下，银行显然不会有太大的动力去实行证券化的。另外我国的房改还在进行之中，居民住房产权模糊不清，房产登记和抵押制度不完善，个人的信用体系也有待建立。这样，住房抵押贷款的质量没有得到完全的保证。而由于抵押贷款保险没有发展起来，住房贷款所面临的风险还不小。事实上，正是由于制度不完善给住房贷款带来不小的风险，银行在发放此类贷款的时候才会显得小心翼翼，因此也就造成了住房贷款不能大规模地发展起来。这种情况下，怎样给这些资产评级定价，还是一个问题。
其次是投资的主体问题。根据国外经验，住房贷款的证券化中显然需要一批机构投资者来作为一级市场承接者，但是我国当前不完善的证券交易市场，使得保险公司、社保基金从事证券投资存在多种限制。如我国目前政府规定：“办理储蓄业务的机构不得将所吸引的储蓄存款用于购买企业债券”，“企业发行债券所筹资金不得用于房地产买卖、股票买卖和期货交易等与本企业生产经营无关的风险性投资”。也明确规定如果这些拥有长期资金的机构投资者不能成为投资主体，抵押证券市场就可能面临“冷场”的尴尬。《保险法》规定：保险资金不得用于购买企业债券及抵押贷款。
最后是信息披露的问题。按照规定，银行发债后，作为发行人必须按季度把自己的资产负债情况、财务情况向社会公众披露，还要对发债的贷款制定优化的标准。而目前，银行的信息披露方法还存在很多问题，况且法律方面，只有证券监管部门对上市金融企业的信息披露制度的规范要求，这样看来要为银行贷款证券化订立新法，难度还有点大。
我国发展了十几年的证券市场，最近因为一场辩论而暴露出了种种黑幕，在这样一个证券市场下进行贷款证券化，还真不是一件容易的事情。
（中国经营报 黄瀚铭 东木）
