成熟房地产的重要市场特征就是市场的细分化。可以注意到，凡是深圳市场上成功的楼盘，项目定位都非常有针对性，目标客户很明确，发展商一切都是围绕目标客户群下足功夫。如“东海花园”就是主要针对香港的富有阶层，“中海怡翠”则是面向香港一般客户，“香榭里”的目标市场定位在北方移民。
如此程度的细分，北京市场很难做到。近年北京出现的一些项目已经开始注意细分化。但是整体水平还与深圳等南方城市存在很大差距，基本上只是停留在明确一些项目客户层的概念，没有进一步细分到特定群体，准确找到客户定位，并有针对性量身定做合适产品。
开发方式：深圳重视前期和品牌北京区域开发色彩重
品牌效应明显是深圳市场的另外一个特点。在深圳，万科、中海、金地等知名房地产品牌已经深入人心，赢得客户的认可。总体感觉上，深圳的房地产市场竞争要比北京更为激烈。相比之下，北京地产市场具有一定区域特性，如海淀以教育为侧重、CBD地区则以商业为主、科技园以科技为核心、中央生活区主要强调以生活为重点的区域性较为清晰。而由于深圳的房地产市场相对较小，区域的供求关系比北京更紧张，相同的产品的竞争半径非常近，会直接产生白热化的竞争。由此引发开发商非常重视项目前期开发，甚至有的发展商项目前期各项成本已经达到总开发成本的10％，对前期的重视由此可见一斑。
房价：深圳升降平常北京升易降难
深圳很多在市区的项目容积率普遍在3以上，总体规模一般在20万以下，项目规模较小。房地产的价格分区大概为市中心8000元～10，000元／平方米，城乡结合部为3000元～4000元／平方米，其主力为6000元～8000元／平方米，与北京基本相当。但是客户的实际购买能力较北京为高，客户的购房理念也较北京先进。
在市场需求方面，由于发展多年，深圳房地产市场已经基本成熟。标志之一就是消费人群成熟、比较理性。客户不会轻信发展商营造的所谓概念，选择时更为注重购房时项目真正物有所值。
深圳房地产市场的另一特色是物业价格受供求关系影响很大，升降都较为普通，而不是象北京一样房价只能上涨，难以下降。
项目规划：深圳做足景观北京用心不够
因地制宜、利用山水营造景观是深圳项目的一大特点。对绿化和园林设计的高度重视则是深圳另一特色。深圳很多项目应用绿地较多，无论在项目区域内还是小区周边，房屋的周围乃至屋顶都有绿地，还有些项目引入了30～40年的成树，可见发展商对环境、园艺的重视程度。这种不惜高成本投入，也要打造美景的做法的确令许多客户动心，而最终成为项目业主。虽然南北方由于气候等因素不能一概照搬，但是发展商对客户的服务细致程度还是值得效仿的。
在深圳，小区内部的局部处理非常细致，甚至细到一般人不注意的每一个小景。如位于蛇口的招商海越花园项目，以海景为主要卖点之一，就力求在各个方面与海产生联想，直至单元门入口的标牌，也采用了不同的各种鱼的形状作为标识。这么做成本并不高，但是在设计上花费如此心思，却给客户很好的感觉。
北京气候与南方不同，所以景观规划难与南方匹敌。但根据本地四季分明的特点也可以营造好的环境。北京的开发商在规划上用心不够。
户型设计：深圳差异化明显北京更注重规整
深圳的楼型受香港影响很大，主要以使用率高、单套内功能完善、同时容积率也较高的港式塔楼为主，楼体纤细、建筑结构巧妙，一般是小基座的楼型，一梯只有四五户，这主要与深圳的土地资源有限有关，不得不多考虑向空间发展。产品外立面从景观上多样且较现代，外型非常美观。
由于市场成熟，深圳户型差异化明显，设计比较合理。面对一般客户的主流户型、主要体现为开间适度，户型相对北京要小。北京受北方气候影响，购房者非常注重朝向，对户型的规整也很在意，所以开发商较多采用规整的大户型。但随着外地人在京购房比例的增加（有些楼盘的外地客户已占到三分之一），户型也开始起变化。
产品特色：深圳多交精装房北京多交毛坯房
深圳的产品基本上都采取精装修。装修有套餐且可以自己设计，种类很多，多至60～70种，可以基本满足客户的需要。时间上，客户要求入住之前完成装修，可以直接入住。
以客户为中心，按照市场需求设计产品、进行开发是深圳发展商的特点。设计开发每一个环节都做得非常细，可以体会出真正的“以人为本”。小到卫生间的设计，面积究竟多大既满足客户需要又不会形成浪费；厨房操作台应在左首还是右首对客户更为方便等细节都替客户想得十分周到，基本上无可挑剔。
或许是北京房价较高的原因，开发商一般只提供毛坯房，免得因为精装再提高房价影响销售。但随着今年北京市建委不得再交付毛坯房的指令的下达与落实，北京今后也将步入交精装房之列。不过，深圳交精装房是市场自发调节的结果，北京则是有形的手在调控。
市场营销：深圳与北京不相伯仲
在深圳，项目策划推广基本上都是由专业的策划公司、广告公司来负责，很少由发展商自己来进行，发展商主要是起建立品牌，整合资源的作用。由于发展商目的非常明确，即在短期的时间内，获得有效的利润，因而为此不惜投入较大的精力与资金，将卖场的设计、广告策划等交给专业公司来运做。应该讲，这种专业细分已成为房地产发展必然的趋势。
与北京相似，房展会在深圳的房地产营销中也占有非常重要的位置，其房展会具有鲜明的特色。展台布置不仅局限于物业的展示，而是强调项目更长期的物业管理。有些展台设置的较夸张，布置了特殊的水池，其中有鹅卵石、游鱼等动静景观，比较抽象化更接近自然更人性化。
总体而言，两地的营销水平没有太大差别。某种意义上，一个房地产产品，在整体水平达到较高水平、其他的一切细节都充分作好、客户也已经成熟的情况下，营销能力已经不是项目成功与否的主要因素。
