项目定位：
深圳细分到特定群 北京停留在客户层
成熟房地产的重要市场特征就是市场的细分化。可以注意到，凡是深圳市场上成功的楼盘，项目定位都非常有针对性，目标客户很明确，发展商一切都是围绕目标客户群，下足功夫。如“东海花园”就是主要针对香港的富有阶层，“中海怡翠”则是面向香港一般客户，“香榭里”的目标市场定位在北方移民。
如此程度的细分，北京市场很难做到。北京早期的商品房，如方庄小区，一般人的理解只是一个有钱阶层居住的概念，但进一步的客户细分就不得而知了。而近年北京出现的一些项目已经开始注意细分化，如万泉新新家园、现代城等，逐渐将市场定位于某一客户群体，并为这一特定的群体提供有针对性服务。但是整体水平还与深圳等南方城市存在很大差距，基本上只是停留在明确一些项目客户层的概念，没有进一步细分到特定群体，准确找到客户定位，并有针对性量身定做合适产品。需求的细分会进一步导致供给市场的细化，这是市场成熟度提高的关键因素，也是北京与深圳房地产市场的最大差距。
开发方式：
深圳重视前期和品牌 北京区域开发色彩重
品牌效应明显是深圳市场的另外一个特点。在深圳，万科、中海、金地等知名房地产品牌已经深入人心，赢得客户的认可。不但客户对项目认购踊跃，其推出的物业也较同类物业具有更大的附加价值。万科推出的一个项目曾经有超出四倍客户认购的热烈市场反应。一些港资的具有强大实力的房地产商，如和记黄埔等发售项目时也常有客户排长队抢购项目的场面出现。
这些具有一定实力的地产商开发的项目大多处于城乡结合部，相对价位低而社区规模大，（多在40万平方米以上），配套设施完善，生活品质较高并有直达巴士往来市区解决住户交通问题，从而得到主流客户群体的青睐。
总体感觉上，深圳的房地产市场竞争要比北京更为激烈。相比之下，北京地产市场具有一定区域特性，如海淀以教育为侧重、CBD地区则以商业为主、科技园以科技为核心、中央生活区主要强调以生活为重点的区域性较为清晰。而由于深圳的房地产市场相对较小，区域的供求关系比北京更紧张，相同的产品的竞争半径非常近，会直接产生白热化的竞争。由此引发开发商非常重视项目前期开发，对于项目的整体规划、市场定位、户型设计、园林景观等环都很注重。由于充分意识到前期规划对项目成功的巨大作用，不惜重金选择国际著名专业化公司在规划、设计、园艺等等方面进行合作，甚至有的发展商项目前期各项成本已经达到总开发成本的10％，对前期的重视由此可见一斑。
在北京，市场竞争的加剧也开始迫使发展商，特别是部分经验与实力不是很强的发展商开始邀请本地或国际一些著名的市场顾问公司、建筑师事务所、园林设计公司等共同合作，为项目开发打好基础，但是整体的重视程度较深圳则是远远不及的。
房价：
深圳升降平常 北京升易降难
深圳很多在市区的项目容积率普遍在3以上，总体规模一般在20万以下，项目规模较小。房地产的价格分区大概为市中心8000元－10000元／平方米，城乡结合部为3000元－ 4000元／平方米，其主力为6000元－8000元／平方米，与北京基本相当。但是客户的实际购买能力较北京为高，客户的购房理念也较北京先进。
在市场需求方面，由于发展多年，深圳房地产市场已经基本成熟。标志之一就是消费人群成熟、比较理性。客户不会轻信发展商营造的所谓概念，很少会由于一时冲动而购房，选择时更为注重购房时项目真正物有所值。深圳市人口构成比较年轻，消费人群在心理上更为现代，传统的东西较少，建筑的风格也以现代化高层较多。其移民城市的特性，也使客户易于接受新的事物。由于深圳市的特殊位置，香港特区的消费市场占一定比例，这主要体现在不但有一定数量购买力很强的客户支撑市场，同时，成熟的客户也促进了市场的发展与成熟。
深圳房地产市场的另一特色是物业价格受供求关系影响很大，升降都较为普通，而不是向北京一样房价只能上涨，难以下降，即使下降也是打出各种旗号遮遮掩掩。客户对房产价格变动也如看待股市涨跌一般，认为是很正常的，这也应是市场化程度不同的具体表现之一。
项目规划：
深圳做足景观 北京用心不够
南方多山和丘陵，所以很多项目规划中充分利用地形的走势起伏，从项目的整体景观上看，比较有层次立体感；而且受气候影响，南方的较多项目注重水景，应用河、湖、池塘等水体营造水景非常普通。“东海花园”项目的二期中，发展商还别出心裁地把水引入了单元层的首层，使人感到与自然离的很近，感受一份亲水的惬意与舒适。深圳有些项目临海景观非常好，也被大力挖掘为项目主要卖点，提高了项目的价值，有力地促进了销售。可以讲，因地制宜、利用山水营造景观是深圳项目的一大特点。
对绿化和园林设计的高度重视则是深圳另一特色。深圳很多项目应用绿地较多，无论在项目区域内还是小区周边，房屋的周围乃至屋顶都有绿地，还有些项目引入了30－40年的成树，可见发展商对环境、园艺的重视程度。这种不惜高成本投入，也要打造美景的做法的确令许多客户动心，而最终成为项目业主。虽然南北方由于气候等因素不能一概照搬，但是发展商对客户的服务细致程度还是值得效仿的。
在深圳，小区内部的局部处理非常细致，甚至细到一般人不注意的每一个小景。如位于蛇口的招商海越花园项目，以海景为主要卖点之一，就力求在各个方面与海产生联想，直至单元门入口的标牌，也采用了不同的各种鱼的形状作为标识。这么做成本并不高，但是在设计上花费如此心思，却给客户很好的感觉。深圳的很多项目，可以说小至一棵树、一个建筑小品，都体现出情趣和发展商的良苦用心。
北京气候与南方不同，所以景观规划难与南方匹敌。但根据本地四季分明的特点也可以营造好的环境。北京的开发商在规划上用心不够。
户型设计：
深圳差异化明显 北京更注重规整
深圳的楼型受香港影响很大，主要以使用率高、单套内功能完善、同时容积率也较高的港式塔楼为主，楼体纤细、建筑结构巧妙，一般是小基座的楼型，一梯只有四五户，这主要与深圳的土地资源有限有关，不得不多考虑向空间发展。产品外立面从景观上多样且较现代，外型非常美观。
对于户内设计，深圳发展商更注重细部处理，但对于朝向、采光则考虑较少。主要由于处于南方，平时日照强、气温高，对采光、采暖方面要求均不高，因此墙体较薄，空间利用率高。室内功能分区也较少考虑光线的影响，而主要考虑景观，很多项目如果面对的景观好（如有湖景或高尔夫球场等）即使对于北向，客户也完全可以接受，甚至销售价格更高、销售情况更好。
由于市场成熟，深圳户型差异化明显，设计比较合理。面对一般客户的主流户型、主要体现为开间适度，户型相对北京要小。基本上两居在70平方米/80平方米、三居在100平方米左右，普遍比北京相当的户型节省了大约一个房间的面积，结构更为紧凑、合理。这一方面由于地理位置，对于保暖、采光等因素不用非常注重，户型设计余地更大；一方面也是客户更为理性，重视功能与实用。使人感受较舒服且使用率高，使用率比北京要高，是一种更趋向于理性化的回归。
北京受北方气候影响，购房者非常注重朝向，对户型的规整也很在意，所以开发商较多采用规整的大户型。但随着外地人在京购房比例的增加（有些楼盘的外地客户已占到三分之一），户型也开始起变化。
产品特色：
深圳多交精装房 北京多交毛坯房
深圳的产品基本上都采取精装修。由于深圳装饰装修公司非常发达，设计水平高、装修建材批量化，规模效应，装修标准均控制在400元／平方米左右，但已经相当于北京的装修标准700元－800元／平方米。装修有套餐且可以自己设计，而深圳套餐的种类很多，多至 60－70种，可以基本满足客户的需要。时间上，客户要求入住之前完成装修，可以直接入住。
以客户为中心，按照市场需求设计产品、进行开发是深圳发展商的特点。设计开发每一个环节都做的非常细，可以体会出真正的“以人为本”。小到卫生间的设计，面积究竟多大既满足客户需要又不会形成浪费；厨房操作台应在左首还是右首对客户更为方便等细节都替客户想得十分周到，基本上无可挑剔。这不是政府命令，而是受到市场推动，不得不如此的，不然将会为市场所淘汰。
或许是北京房价较高的原因，开发商一般只提供毛坯房，免得因为精装再提高房价影响销售。但随着今年北京市建委不得再交付毛坯房的指令的下达与落实，北京今后也将步入交精装房之列。不过，深圳交精装房是市场自发调节的结果，北京则是有形的手在调控。
市场营销：
深圳与北京不相伯仲
在深圳，项目策划推广基本上都是由专业的策划公司、广告公司来负责，很少由发展商自己来进行，发展商主要是起建立品牌，整合资源的作用。由于发展商目的非常明确，即在短期的时间内，获得有效的利润，因而为此不惜投入较大的精力与资金，将卖场的设计、广告策划等交给专业公司来运做。应该讲，这种专业细分已成为房地产发展必然的趋势。
由于竞争激烈，深圳项目非常注重广告投入。在项目开发成本中，广告平均能占到2％左右，有的甚至到了5％，而北京一般仅占到1％左右，这也极大促进了房地产策划、广告业的发展，使之在全国处于领先水平。
深圳一些有实力的发展商大多采取先建会所后建项目的方法，以会所作为销售的卖场。把会所的附加值直接展现给客户，以提高项目的价值和对项目的信心。深圳的项目一般都有 2个以上的模型，且卖场布置的较好。有一些卖场还不断进行播报销售进展，促使购房者早下决心。有些项目还有电子楼书、电子导购，请名人作为项目代言人等。项目样板间平时的参观量大，且无人介绍，给人充分自由感受的空间。
与北京相似，房展会在深圳的房地产营销中也占有非常重要的位置，其房展会具有鲜明的特色。展台布置不仅局限于物业的展示，而是强调项目更长期的物业管理。相对于硬件因素，现在软性的服务已经越来越得到客户的重视，发展商也以此作为吸引客户的重要卖点。项目对展台进行了充分的细部发挥，比如一些项目在展会上现场进行对于烹饪的展示，以显示其会所的功能完善；还有些展台设置的较夸张，布置了特殊的水池，其中有鹅卵石、游鱼等动静景观，比较抽象化更接近自然更人性化。在展会中，各路发展商极尽能事挖掘项目功能、放大功能，众多促销活动屡见不鲜，发展商采用如买房送车抽奖活动、送旅游活动等各种办法来吸引客户，提高客户参与性，并不断推陈出新进行各种促销活动，请模特、请乐队、请演员，如同现在的车展一般，以各种方式吸引客户注意，这应该是眼球经济的又一种体现。
总体而言，两地的营销水平没有太大差别。某种意义上，一个房地产产品，在整体水平达到较高水平、其他的一切细节都充分作好、客户也已经成熟的情况下，营销能力已经不是项目成功与否的主要因素。
软环境：
深圳政府重服务 北京政府重管理
值得重视的一点是，两地政府在对市场的管理力度与手法上有很大不同。深圳政府主要以服务为主，致力于营造一个适合发展商的市场空间，更注重为发展商提供服务，而不是直接进行干预，而北京的主管机构大多仍习惯以直接的行政命令进行管理，这也是一些外埠发展商不适应京城房地产市场因素之一。
在开发项目的根本――土地来源问题上，深圳发展商获取土地渠道很规范，主要通过政府拍卖，以对土地招投标的形式获取。因此，大家获得土地的成本基本相当，在同一起跑线，不会出现成本差异而引发恶性竞争。而在北京的房地产一级市场上，土地批租还是主要形式，招投标没有成为主流。
在深圳，政府要对开发区域做出整体规划，对区域内房地产项目开发进行一定控制。如万科开发的福景园，起初建筑以绿色为主，与项目所在区域规划主流基调有差异，依据政府要求进行调整，最终成为渐变的绿色。这种政府要求项目开发必须以整体规划为基础、服从控制框架为前提，不能随意超越的做法，对于区域的良好发展也起到重要作用。
同时，在政府对市场的监管方面，深圳等南方很多城市都要求项目要接近现房（如多层要封顶、高层建设到一定楼层等条件），才允许办销售证进行公开发售。而在北京，对商品房销售的要求还没有如此严格。
