奥运，对于亚运村地区已是一个被“透支”了的概念；
明年，普通商品房价与今年差不多，但两极分化开始显现，高档房的租金会继续下，但降幅不大；
高档房出租投资的区域仍是东部地区，而非中关村，普通商品房出租投资的热点区域与今年一样，仍是东部地区（不含望京地区）和中关村，南城将作为自用投资的热点区域；
房子要出租，普通商品房面积越小越好租，高档房面积越大越好租。
高档房面积越大越好租普通房面积越小越好租
主持人：对于投资者而言，多大面积的房子比较好出租？
张艺艺：如果户型很实用的话，高档房是面积越大越好出租。我们前面讲了，高档房的租客通常都是公司出预算来租房子，当然，租客会在预算允许的范围内挑大而舒适的房子来居住。不过，对于投资者而言，你投资的面积越大，你瞄准的客户档次就要越高，你就越要弄清他的需求。
李文杰：与高档房正好相反，普通商品房越小越好出租。一般普通商品房的租客都是自己花钱，且租客大多数都是单身或刚结婚，一般工作都不太久，买不起房子。因此，对于这部分人而言，舒适会放在第二位，少花钱是第一位的。
取消外销房政策投资者更要心明眼亮
主持人：有消息说，明年将取消外销房制度，这会不会对投资者有影响？
张艺艺：原来我们一提高档物业，一般都指的是外销房。的确，在前两年，北京高档次的住房只能在外销房里选。但现在不一样了，内、外销房无论是从档次上，还是从价格上，差距越来越小。现在我们在做高档房的统计时，并不只看是否是外销，而完全是从物业的档次来分，对于内销的一些高品质的房子，特别是取得了外租权的房子，我们也认同它们是高档房。因此，如果取消了外销房制度，对投资者最大的影响就是投资时，选择物业的余地虽然大了，但在选择物业时，就要更注重你目标中的准租客的需求，因为，他们的选择余地也大了。一句话，要想选择回报率相对高些的物业的难度比以前加大了。
主持人：你们公司是怎样将项目进行档次划分的？什么样的项目是高档项目？
张艺艺：并不是房价高的外销物业，我们就认同它是高档物业。在我们的统计范畴内，有可能这个房子不是外销，但也属于高档的物业，尤其是那些有外租权的物业。我们认同的高档物业主要是从物业的品质来说的。这里所说的品质包括很多，比如建筑外观、小区园林、有无会所、公共空间（大堂、会所）的装修选材以及居室的装修、户型、小区的物业管理以及派生出来的其他服务内容。对于投资者而言，考察一个项目是否具有投资价值，这几项缺一不可，一定要综合地去评价项目。如果今后取消了内、外销政策，更多的物业就靠其品质来划分档次了。
入世后高档物业的投资回报不会上升
主持人：入世后高档物业的需求会不会增加？租金会不会像人们期待的那样有所上升？
张艺艺：为什么人们总认为投资高档房其回报率要高于普通房呢？这得从租客都是哪些人说起。一般来说，高档房的租客都是一些外籍公司的高级管理人员和技术人员，这部分人的租金都是由公司来支付的，特别是欧美公司。因此，这些租客会在预算范围内选择最好的物业租住，由于租金是公司付的，因此，高档房的租金收益要高于普通商品房。
目前从市场上看，8000美元／月以上的租金现在非常少，不像前两年。现在绝大多数都是在3000美元～5000美元／月上下的这种租金预算。
李文杰：现在高档房的租金降了很多，与1997年相比，可能降了50％左右。
张艺艺：租金下降有两方面原因，一方面，外籍公司不同级别的管理人员的住房补贴是不同的。现在许多大的公司早已进入中国，现在要进行在中国的业务拓展，因此，加大的不是高层管理人员队伍，而是中层管理人员，他们的租金预算要比高层管理人员低。另一方面，新推出的物业在增多，虽然外销物业增多的势头减小了，但越来越多的内销物业的档次上来了，特别是一些内销高档物业取得了外租权后，彻底打破了只有外销物业才能有的这种特权，因此，租务市场的竞争会越来越激烈，客户可选择的余地大了，租金水平自然也就下来了。现在外销物业的租金回报率是在10％以上，比内销物业高几个百分点，但随着市场容量的不断加大，高档物业的租金水平还是要回落的。与国际接轨的租金水平应是迟早的事。因此，对于国内购买高档房的投资者来说，无论是在投资物业的品质上，还是在室内的一次或二次装修上，都要瞄准心目中准客户的需求，这样你才能获得高的投资回报率。
另外，对于WTO，投资者不要太心急，这肯定是一个滞后的效应。因为，入世后首先开放哪些行业，现在也没有确定。有些行业可能早已在北京有了办事机构，因此，对于租房的需求不会因为入世而一夜增加，肯定要有一个过程，可能会有2～3年时间。
明年高档房的投资热点区域仍是东部
主持人：今年，北京房地产的热点投资区域是东部、北部和中关村地区，你认为，明年北京高档房的投资热点区域是哪里？
张艺艺：我认为，仍是京城的东部地区。因为，东部的写字楼很多，办公都在这边，而且这边的商务氛围、居住环境都比较强。因此，老外选择的都是集中在东部地区、机场高速路的别墅区。
而中关村地区，由于高档物业不太多，即使以后会有很多，但生活环境与其原有的差别太大，再加上现在的交通改善了很多，许多老外即使在西边工作也还会回到东部来居住。
“奥运”已被透支
主持人：“奥运”如果申办下来，对哪类房子影响更大？
张艺艺：“奥运”虽是一项国际活动，但它并不像入世那样影响持久，因此，对于普通商品房的投资可能影响会更大。
李文杰：的确，受“奥运”影响最大的就是内销房，特别是亚运村地区的房子。但我认为，“奥运”这个概念，自申办之日起就已被“透支”了。
亚运村的供应量实在是太大了，目前已超过1000万平方米的供应量，已有50多个项目。不要说申办下来，奥运村刚划定，这边就已经热起来了，而且这个地区的项目从开始宣传就把“奥运”概念做了进来。一些项目过早地运用奥运这个话题来炒作项目，使得它的升值空间已经很小或几乎没有。因此，造成虽然这个地区的项目很多，但可选择的面却很小。另一点，由于该地区的项目过多，出租的投资回报率也要比东部和中关村地区低得多，大约要低不止30％。
明年普通商品房热点区域：出租投资：东部（不含望京）和中关村，自用投资：南城。
主持人：明年北京普通商品房的投资热点区域是哪里？
李文杰：与今年差不多，从小业主来讲，投资潜力最大的是中关村，今后有可能会超过东部。我认为，目前北京最具投资价值的两个区域，一个是中关村，一个是东部的国贸商圈和燕莎商圈。要想买房子出租获得收益就应该在这三个区域来选。作为自用投资的区域，可能会是南城。明年的热点区域不像今年这样突出，相反，不被投资者所看好的区域反倒显现出来，比如望京、亚运村等。
主持人：投资者都会比较注重项目的位置，南城会是首选吗？
李文杰：从真正意义上讲，明年是北京步入个人购房的开始。而个人购房者的习惯，据我们了解，位置并不是第一位的，排在第一位的是价格，然后是物业品质，位置早已摆在了后面。为什么说南城是用家的首选？因为，南城土地成本低，政府租费很低，政府鼓励人们到南城去，改造南城。做出的房子很容易达到很高的性能价格比，并且，交通也已不是什么问题了。但对于投资做出租用的人来说，南城尚需时日。价格、品质、户型、面积、隔局、密度、绿化等都将是个人购房者所考虑的问题，因此，南城将越来越成为个人购房者的首选。
普通商品房价会与今年持平
主持人：房价一直是人们百说不厌的一个话题，你认为明年的房价会是一个什么样的趋势？
李文杰：我认为，明年的房价总体来说与今年大致持平，不会有什么大的起幅，这是从市场的总体而言。但就项目来说，明年市场的供应量将达到一个新的高峰，加上今年截转的面积和经济适用房的面积，明年市场上商品房的总供量将是今年的1倍。这样大的供量将会促使项目的两级分化越来越明显，好房子价格会越来越高，销售也会越来越好，但一些没有特色、品质差的房子会出现甩的趋势。这样一平均，明年的房价不会有太大变动。
明年开始，北京会出现许多积压房，这种积压是和需求挂钩的。这会像两年前的上海，积压的会是一批形象、品质都很差的房子。今后北京的房子不会因为位置好就会好卖，因为，集团购房、买位置的时代已经过去，而更多的个人购房者他们在买房时首选的是价格，然后是品质，也就是说，性价比高的房子才会好卖。明年开始，发展商想炒作自己的项目，也要基于产品的品质，如果品质不高，再好地段的房子也会积压。
主持人徐冰：《精品购物指南》物业部编辑
嘉宾？
李文杰：北京中原物业顾问有限公司总经理
张艺艺：仲量联行研究咨询部经理
